EjerforeningFælles udgifterNormalvedtægtVedtægter

Hvem har ansvaret i ejerforeningen?

Spørgsmål om ansvar og hvilke forpligtelser henholdsvis ejerne og ejerforeningen har, er en potentiel kilde til konflikter i ejerforeninger. Det er ikke altid ejerne og ejerforeningerne er klar over, hvilke økonomiske og vedligeholdelsesmæssige forpligtelser, de er underlagt. Læs mere her for at se, hvad du som ejer ofte er forpligtet til.

Hvad skal du som ejer vedligeholde?

Som ejer har du pligt til at vedligeholde din ejerlejlighed ud fra de bestemmelser, der står i ejerforeningens vedtægter. Her skal der stå, hvad både ejerne og ejerforeningen er forpligtede til at vedligeholde. Selvom du er ejer af en lejlighed, og derfor har stor indflydelse og selvbestemmelse over den, kan foreningens vedtægter faktisk godt kræve, at du vedligeholder den – det er altså ikke udelukkende dit eget valg, men noget du som ejer er forpligtet til.

Det er dog ikke alle foreninger, der har sine egne vedtægter – Foreninger uden underlægges ’normalvedtægten’, som er et generelt sæt vedtægter, der ikke er knyttet til en specifik forening. Normalvedtægten træder i kraft, når en ejerforening ikke har egne vedtægter eller hvis der er tvivlsspørgsmål i en ejerforening, og foreningens vedtægter ikke kan løse problemet.
I de fleste ejerforeninger er der dog lavet specifikke vedtægter om, hvad ejerne og foreningen hver især er forpligtede til at vedligeholde. Det er især de indvendige dele af lejligheden, du som ejer er forpligtet til at vedligeholde.

Ifølge Noel Skaarup, jurist hos BoligAssistancen, er der visse ting i lejligheden, der typisk er foreningens ansvar, og andre der typisk er ejernes ansvar:
”Elementer såsom lodrette rør og faldstammer inde i lejlighederne, er det som regel ejerforeningen der er ansvarlig for at vedligeholde, og ikke ejeren – men er der tale om generel indvendig vedligeholdelse, eller hvis lejligheden har en altan, er det oftest ejeren selv, der har ansvaret for at vedligeholdelsen.”

Nogle ejerforeninger har desuden en husorden omhandlende vedligeholdelsen. Hvis der er vedtaget en husorden, er man som ejer underlagt det, der kaldes ’den solidariske forpligtelse’. Det betyder, at man skal følge den gældende husorden i foreningen. ’Den solidariske forpligtelse’ forklarer jurist hos BoligAssistancen Noel Skaarup således: ”Som medlem af ejerforeningen er man solidarisk forpligtet til at følge den husorden, der er vedtaget. I husordenen kan der eksempelvis være vedtaget hvor ofte, der er fælles arbejdsdage til vedligeholdelse af fællesområderne i foreningen og lignende.”

Hvilke økonomiske forpligtelser har du som ejer af en ejerlejlighed?

Ejernes økonomiske forpligtelser er også meget afhængige af foreningens vedtægter. Ofte handler vedtægterne om hvilken sikkerhed ejere skal stille for foreningen: ”De økonomiske forpligtelser i en forening kan være, at man som ejer er forpligtet til at stille sikkerhed. Det kan eksempelvis være et krav om at ejere skal have et ejerpantebrev som en garanti for, at foreningen får sine indtægter.”

Derudover er ejere også forpligtede til at betale deres del af foreningens fællesudgifter. Fællesudgifterne dækker over alle de regninger, der måtte være i forbindelse med drift og vedligeholdelse af fællesarealer – Det kan eksempelvis være lys på trapperne, en havemand til gården, eller strøm til vaskemaskinerne i foreningens fælles vaskekælder. Fællesudgifterne udregnes ofte ud fra hver af de forskellige lejligheders fordelingstal.

Det kan have konsekvenser, hvis ejerne ikke respekterer de økonomiske forpligtelser i foreningen. Som jurist Noel Skaarup forklarer: ”Vedtægterne spiller igen en stor rolle, og er ofte afgørende for, hvilke konsekvenser det kan have for ejeren ikke at leve op til de økonomiske forpligtelser – Men det kan faktisk i nogle situationer ende med, at ejeren bliver tvunget til at sælge lejligheden som følge forsømmelse af de økonomiske forpligtelser.”

Uenigheder i ejerforeningen

Konflikter mellem ejer og forening handler ofte om hvem der er forpligtet til at betale hvad. Ifølge Noel Skaarup sker dette især i forbindelse med skader:
”Konflikter opstår ofte over, hvem der har ansvar for at betale for hvad – eksempelvis ved vandskader eller brud på faldstammen.”

Konflikter som disse skal løses ved igen at kigge i foreningens vedtægter, for at se hvilke regler foreningen har på området. Ifølge Noel Skaarup bør ejerforeninger sørge for, at vedtægterne er gennemarbejdede og tidssvarende, da det kan hjælpe til, at konflikter kan løses nemmest muligt. ”I tilfælde af en konflikt, skal det fremgå tydeligt i vedtægterne, hvem der er forpligtet til at betale for hvad – ellers kan konflikten i princippet ende i retten, selvom det dog sjældent går så vidt.”

Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Ejerportal.dk. Løbende skriver hun artikler om ejerboligmarkedet, lånemuligheder og gode råd til bestyrelser i landet ejerboligforeninger.