Huspriserne kan ikke følge med lønstigningerne

Priserne på parcelhuse kan på landsplan ikke følge med lønudviklingen. Undtagelsen er Københavnsområdet, men det er først i løbet af de seneste to år, at priserne her har indhentet lønningerne – og mere til.
Boligpriserne er ved at stikke af fra lønudviklingen i København. Men hvad der nok vil overraske mange: Det er først en udvikling, som er sket i løbet af de seneste to år, og i resten af landet halter huspriserne stadig bagefter lønningerne. Det viser en analyse, som BRFkredit har lavet for Berlingske Business. Analysen går helt tilbage til 1953, og den viser, at boligpriserne og lønningerne fulgtes tæt ad helt frem til 1980. Men derefter kom der en række år med stor uro på boligmarkedet og ind imellem temmelig voldsomme prisfald – både i begyndelsen af 1980erne, hvor renten var ekstremt høj, og i slutningen af 1980erne, hvor Kartoffelkuren og en skattereform nærmest fik boligmarkedet til at implodere. De prisfald har ejendomsmarkedet først fået indhentet her i de senere år, og i landet som helhed mangler der faktisk stadig fem-ti procent i prisstigninger på boliger, før priserne er tilbage i det gamle spor fra før 1980erne. »Det siger sig selv, at boligpriserne på langt sigt ikke kan stige mere end indkomsten. For hvis det omvendte er tilfældet, vil der jo hele tiden blive mindre og mindre tilbage til andet end huslejen. Til sidst vil der ikke være råd til andet end boligen,« siger Ulrikke Ekelund, som er cheføkonom i BRFkredit. »Så det kan jo ikke blive ved med de markante prisstigninger, og på et eller andet tidspunkt vil det flade ud. Men et egentligt prisfald i Hovedstadsområdet ligger ikke i kortene, og jeg tror heller ikke på en længere periode med nulvækst i priserne.«
 
Tilbage på sporet Det er heller ikke sikkert, at priserne nogensinde kommer helt tilbage til det gamle spor fra før 1980, for siden da er der sket en række ting, som varigt kan have givet højere boligpriser: Vi har fået et meget lavere renteniveau. Vi har fået rentetilpasningslån, som for alvor blev populære fra 2000 og frem. Vi har endda i 2003 fået afdragsfri lån. Og så er der skattestoppet, som gavner boligejerne. »Teoretisk set skulle de afdragsfrie lån ikke puste til priserne, for afdrag er jo ikke en udgift,« siger Ulrikke Ekelund. »Men de afdragsfrie lån kan påvirke udbudet af boliger, fordi folk nu har råd til at blive boende i deres huse i sociale situationer – som skilsmisse eller arbejdsløshed – hvor man før i tiden var tvunget til at sælge.«
»En moderne metropol« Hvis priserne skal tilbage »på sporet« i Københavnsområdet, så skal der enten ske voldsomme prisfald, eller også får vi en meget lang periode uden prisstigninger. Siden 1980 er boligpriserne i København og Frederiksberg nemlig steget 45 procent mere end lønningerne. Alene i 2005 steg boligpriserne i København med over 30 procent, mens lønningerne kun steg med godt tre procent. Det skulle betyde, at der efterhånden er sparet op til et prisfald på mere end 30 procent. Eller til priser, der står bomstille de næste ti år, mens lønningerne vokser med tre-fire procent om året. Men sådan er der ingen grund til, at det skulle gå, sige lektor Jens Lunde fra Handelshøjskolen i København. »Der er ikke noget mærkeligt i, at priserne stiger særlig kraftigt i en region, som stormer fremad,« siger han. »I løbet af de seneste 20 år har København ændret karakter fra at være et socialt tilfælde til at være en moderne metropol. De lønninger, du sammenligner prisudviklingen med, gælder for faglærte arbejdere. Men det har jo ikke meget at gøre med alle de akademikere, IT-specialister og reklamefolk, som arbejder i København. Hvor skal de mennesker bo? København er noget ganske særligt.«
Her kommer advarslen Alligevel er Jens Lunde betænkelig ved prisudviklingen i København og omegn. »Kommer der mærkbare rentestigninger, økonomiske tilbageslag eller økonomiske chokpåvirkninger, vil det lige så vel kunne ramme ejerboligmarkedet i metropolen som i det øvrige land, og tilsyneladende har de nye boligejere i Hovedstadsområdet presset deres økonomi op i et lidt højere gear,« siger han. »Det hævdes jo i pressen – men uden at jeg kan dokumentere det – at de unge købere mener, at de er nødt til at optage risikable, afdragsfrie rentetilpasningslån for at få økonomien til at løbe rundt.«
Men noget om snakken er der måske. Jens Lunde henviser til, at Nationalbankens rapport »Finansiel stabilitet« fra sidste år viste, at realkreditgælden målt i forhold til indkomsten var forholdsvis højest i hovedstadsregionen, og at rentetilpasningslån var forholdsvis mest udbredt blandt yngre boligejere og i hovedstadsregionen, samt i Midt- og Vestjylland. »Med andre ord kan et generelt prisfald på ejerboliger give forholdsvis mange sammenbrud blandt nuværende yngre boligejere i hovedstaden,« lyder Jens Lundes advarsel.
Kilde: Berlingske Tidende

Om forfatteren: Ejerportal.dk har siden år 2003 formidlet nyheder, informationer og services til landets ejerboligforeninger. Forskellige forfattere har løbende skrevet artikler og bidraget med viden til Ejerportal.dk’s arkiv af nyheder, guides og indlæg.