EkspertindlægFinansieringFælleslån

Ejerforeningens finansieringsmuligheder

En ejerforening står overfor et renoveringsprojekt, men hvilke muligheder har foreningen for finansiering? Den første mulighed er, at hver enkel ejer undersøger muligheden for at låne til projektet igennem deres eget penge- eller realkreditinstitut. Risikoen kan dog være, at nogle ejere ikke kan låne. Hvilke muligheder har foreningen så til finansiering af deres projekt?

Hvad er et ”fælleslån”?

Et fælleslån er en attraktiv finansieringsform, som pengeinstituter tilbyder foreningen på medlemmernes vegne. Den enkelte ejerlejlighedsejers økonomi skal således ikke kreditvurderes af banken. Det er ejerforeningens ejendom, vedtægter, økonomi samt en generalforsamlingsbeslutning, som vil lægges til grund for lånevurderingen.

Derfor er et fælleslån en hurtig og nem måde for foreningen at låne til finansiering af renoveringen og/eller forbedring af foreningens ejendom. Et sådan projekt kunne f.eks. være; udskiftning af tag, vinduer, bredbåndsnet eller vaskeri.

Bliv kontaktet af banken og få skræddersyet rådgivning om foreningens lån

Forrentning og fradragsret på fælleslånet

Fælleslån tilbydes som et variabelt forrentet udlån, hvor renten tilskrives kvartårligt. Fastsættelse af renten vil afhænge af løbetiden og størrelsen på fælleslånet. Renten bliver vurderet individuelt fra sag til sag. Ekspeditionsgebyret for etablering af fælleslånet, vil normalt være væsentlig lavere sammenlignet med omkostningerne ved lånefinansiering for den enkelte ejer.

Ligesom den enkelte ejer har fradragsret for deres egne lån, har den enkelte ejer også fradragsret for renteudgifterne i den skattepligtige indkomst for sin del af foreningens fælleslån.

Afvikling af fælleslån

Det er vigtigt, at afviklingen på fælleslånet tager udgangspunkt i foreningens behov. Det er også vigtigt, at der kigges ind i, hvilket projekt foreningen skal have lavet, da afvikling af lånet og projektets levetid hænger sammen. Løbetiden kan maksimalt være 20 år – hvilket også giver mulighed for at låne til fx altaner. Det er muligt for en ejer at indfri sin del af fælleslånet.

Sikkerhed for fælleslånet

Som sikkerhed for fælleslånet hæfter ejerne personligt og pro rata for fælleslånet. I særlige tilfælde, vil det være med pro rata hæftelse i forhold til fordelingstal gange 2.

Herudover skal der ikke stilles sikkerhed. Når en ny ejer indtræder i foreningen, kan den nye ejer vælge at deltage i lånet eller indfri sin del. Den tidligere ejer vil blive frigjort for hæftelsen, så snart deres lejlighed er solgt. Når en ejerlejlighedsejer indfrier sin andel af fælleslånet, vil denne udgå af den pågældende hæftelse.

Krav til vedtægter

Det er en forudsætning, at der er tinglyst ejerpantebrev/pantstiftende vedtægter i den enkelte lejlighed til sikkerhed for ejerens forpligtelser overfor foreningen. Ejerpantebrevet/pantstiftelsen skal have første prioritet – alternativt oprykkende panteret. Størrelsen på ejerpantebrevet i den enkelte lejlighed, skal være svarende til minimum 6 måneders fællesudgifter inkl. ydelsen på fælleslånet.

Foreningens risiko

Fælleslånet vil blive ydet til foreningen. Såfremt ejerforeningen realiserer et tab på en insolvent ejer i henhold til fælleslånet, vil det være foreningen, som vil blive udgiftsført tabet. Dette tab kunne være ydelsen på fælleslånet, såfremt lejligheden ikke kan sælges til ny ejer indenfor ejerpantebrevet/pantstiftende hovedstol. I henhold til foreningens vedtægter, vil ejerforeningen derfor kunne kræve, at samtlige ejere betaler i henhold til deres fordelingstal til dækning af dette tab. I sådan en situation vil nogle ejere komme til at dække tabet på fælleslånet, som de ikke deltager i.

Læs meget mere om fælleslån og indsend en uforpligtende forespørgsel på et fællesån til jeres ejerforening på vores side om fælleslån.

Om forfatteren: Ejerportal.dk har siden år 2003 formidlet nyheder, informationer og services til landets ejerboligforeninger. Forskellige forfattere har løbende skrevet artikler og bidraget med viden til Ejerportal.dk’s arkiv af nyheder, guides og indlæg.
Kommentarer

Jeg kan ikke finde den beregner på fælleslån, som I om taler flere steder?
mvh
Søren Andersen

skriv et svar
Søren Andersen - 11 måneder siden

    Hej Søren

    Tak for din kommentar. Vi har ikke længere beregneren, men vi tilbyder i samarbejde med Danske Bank en gratis service, hvor du kan indsende din forespørgsel på, hvad lån til kommende projekter koster i jeres forening, og hvad de enkelte ejere skal være villige til at betale for, at projektet kan blive en realitet. I kan også bruge denne service til at få vejledning.

    Læs mere her: https://www.ejerportal.dk/laan-ejerforening/

    Jeg opdaterer naturligivis lige de artikler, hvor det ikke fremgår.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 11 måneder siden

Er der et minimum på hvor mange man skal være i ejerforeningen for at få finansieret et project?

skriv et svar
Birgit Luckmann - 8 måneder siden

    Hej Birgit

    Tak for din kommentar. Finansieringsmulighederne i forhold til størrelsen på jeres ejerforening er en snak, jeg vil anbefale, at du tager direkte med banken.

    Vi har lavet et samarbejde med Danske Bank, hvor du nemt og uforpligtende kan komme i dialog med banken omkring jeres finansieringsmuligheder. Servicen kan også benyttes, hvis I gerne vil have en idé om, hvad lån til kommende projekter koster i jeres forening, og hvad de enkelte ejere skal være villige til at betale for, at projektet kan blive en realitet.

    Samarbejdet kan du læse meget mere om her: https://www.ejerportal.dk/laan-ejerforening/. Nederst på siden finder du også en kontaktformular, hvor du kan indsende din forespørgsel. Herefter vil en foreningsspecialist fra Danske Bank kontakte dig inden for 24 timer på hverdage.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 8 måneder siden

Hvis flertallet af ejerne vil betale kontant for en renovering, og nogle ikke kan låne det nødvendige beløb, ka flertallet tvinge dem, så de må flytte?

skriv et svar
Hanne Williams - 4 måneder siden

    Hej Hanne

    Tak for din kommentar. Der kan være væsentlige udgifter forbundet med et medlemskab i ejerforeningen. Som ejer er det derfor vigtigt, at du tager højde for, at du skal kunne betale et fællesbidrag til ejerforeningen – udover udgifterne i din egen lejlighed. Hvis det handler om renoveringer, der er nødvendlige at foretage eksempel er hul i taget, ødelagte faldstammer eller utætte vinduer, så skal du derfor kunne betale din andel. Hvor ønsket om en altan kan finansieres individuelt.

    I forhold til om du kan ekskluderes fra foreningen, så vil jeg anbefale dig at se nærmere ned i foreningens vedtægter eller kigge i ‘normalvedtægterne for ejerlejligheder’: https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2004/1332

    Søger du juridisk rådgivning, så er det foreningens administrator, du skal have fat i.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 4 måneder siden
Skriv en kommentar