ejerlejlighedslovenGeneralforsamlingnormalvedtægten

Generalforsamlingen – ejerforeningens øverste myndighed

Generalforsamlingen sidder på toppen af beslutningerne i din forening. Men hvordan stemmer en generalforsamling, hvem består den af, og hvornår er den ”ekstraordinær”? Bliv klogere her.

Hvem har adgang og stemmeret til generalforsamlingen?

Alle ejere er automatisk medlemmer af ejerforeningen. Som udgangspunkt har kun medlemmerne adgang til generalforsamlingen og ret til at komme med forslag og sætte bestyrelsens afgørelser for generalforsamlingen.

Under visse forudsætninger kan ægtefæller og nære slægtninge have adgang til generalforsamlingen, imens lejere sjældent har adgang.

Hvem har ellers adgang til generalforsamling?

Administrator og revisor har ofte også adgang til generalforsamlingen. Skal andre have adgang, sker det ved en beslutning på generalforsamlingen.

Hvem indkalder til generalforsamling?

Bestyrelsen indkalder til generalforsamling med otte dages varsel. Det er ikke et krav, at det sker skriftligt, men det anbefales.


Skal alle emner fremgå af indkaldelsen?

Ja, det skal fremgå af indkaldelsen, hvilke sager der behandles på generalforsamlingen. Medlemmerne skal nemlig kunne vurdere vigtigheden af mødet og deres tilstedeværelse. Emner, der ikke fremgår af indkaldelsen, kan derfor ikke behandles.

Hvor skal generalforsamlingen holdes?

Generalforsamlingen skal holdes i den kommune, hvor ejerlejlighederne ligger – med mindre andet er nævnt i vedtægterne.


Ordinær og ekstraordinær generalforsamling – hvad er forskellen?

Ordinær generalforsamling finder sted én gang om året i marts eller april.

Derudover kan bestyrelsen altid indkalde til ekstraordinær generalforsamling, hvis mindst 25 procent af medlemmerne forlanger det (opgjort efter antal lejligheder eller fordelingstal), eller hvis den tidligere generalforsamling beslutter det.

Hvordan vælger man dirigent?

Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent, som typisk ikke er medlem. Det kan fx være en advokat eller administrator.

Kan man stemme med fuldmagt?

Ja, med en fuldmagt kan man afgive en stemme. Ellers er det kun de fremmødte medlemmer, der har ret til at stemme.


Hvad betyder fordelingstallet?

Beslutninger i generalforsamlingen træffes ved flerstemmighed efter fordelingstal af de afgivne stemmer (ikke et flertal af de fremmødte). Det får betydning, hvis en eller flere undlader at stemme.

Hvad nu hvis der er udlejede lejligheder?

Den oprindelige ejer vil i sådanne situationer være stemmeberettiget i forhold til summen af fordelingstallene for de lejligheder, der endnu ikke er solgt.

Restejendomsejerens stemmeret

Der findes særregler, som er gældende i de tilfælde, hvor en ejer af flere ejerlejligheder ikke kan deltage i afstemninger, der er genudlejet efter udgangen af 1979. Udover denne regel gælder ingen lovmæssige indskrænkninger i restejendommens stemmeret, hvilket indebærer, at der kan være ulemper og minoriteten i ejendommen kan komme i klemme, hvis hovedparten af ejerlejlighederne er udlejet.


Hvad er forskellen på simpelt og kvalificeret flertal?

Visse beslutninger er for store til, at simpelt flertal er nok. Det gælder fx fornyelser og nyanskaffelser, der er af en ”særlig karakter” og derfor skal besluttes med kvalificeret flertal. Simpelt flertal er derimod nok ved sædvanlige eller nødvendige tiltag, der ligger i forlængelse af vedligeholdelse af ejendommen. Uanset hvor stor udgiften er. Reglerne kan fraviges i en særvedtægt eller efter Aftaleloven; dette sker ved særligt urimelige beslutninger.

Hvornår SKAL der være kvalificeret flertal?

Visse beslutninger kræver, at 2/3 af de stemmeberettigede stemmer for – opgjort ud fra antal lejligheder såvel som efter fordelingstal. Det gælder beslutninger om væsentlige forandringer eller salg af fælles ejendele samt ændringer af vedtægten.

Hvad betyder kvalificeret flertal konkret?

Hvis et forslag uden at blive vedtaget får 2/3 af de fremmødte medlemmers stemmer (og ikke kun 2/3 af de, der stemmer), skal der holdes en ny generalforsamling. Ved den nye generalforsamling skal forslaget vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer – og altid efter såvel antal lejligheder som efter fordelingstal. Uanset hvor mange der er mødt frem. ”Antal” refererer til antal lejligheder og ikke antal ejere.

Hvornår er énstemmighed et krav?

Fuld enighed er nødvendigt i visse tilfælde. Det gælder blandt andet ved
indgreb i rådigheden over de enkelte lejligheder, opløsning af fællesskabet, afgørende dispositioner over fælles ejendom eller ændring af fordelingstal.


Hvad betyder eksklusion?

Eksklusion betyder, at ejeren udelukkes af foreningen og mister sin stemmeret. Det kan dog ikke lade sig gøre, da foreningen kun kan tvinge ejer til at flytte men ikke til at sælge – og dette kun, hvis ejer gentagne gange groft har misligholdt sine forpligtelser. Vedkommende mister samtidigt ikke sin stemmeret.

Hvordan ekskluderer man ved tvangsauktion?

Ingen regel uden undtagelse: Eksklusion via tvangsauktion er nemlig muligt. Hvis en ejer ikke overholder sine betalinger, kan vedkommende tvinges til at sælge sin ejerlejlighed. Ved salg mister ejeren retten til at stemme.
NB: I en særvedtægt kan man dog bestemme, at en ejer kan tvinges til at sælge sin lejlighed.

Hvem står for ejerforpligtelser ved overdragelse?

Ved salg af en lejlighed skal den nye ejer have tinglyst sin ret, og indtil den nye ejer møder til generalforsamlingen og bruger sin ret, har sælger af lejligheden stemmeret og står for ejerforpligtelserne.


Hvornår er man ejer?

Underskriftsdatoen på slutsedlen afgør, hvornår man ejer lejligheden. Man har altså først stemmeret, når slutsedlen er underskrevet. Tinglysning har ingen betydning ud over til legitimation.

Har lejere stemmeret?

Nej. En lejer i en ejerlejlighed har ikke stemmeret på en generalforsamling, med mindre ejeren har givet fuldmagt til, så lejer kan stemme på ejers vegne. Fuldmagten gælder kun i den pågældende forening. Qua vedtægter kan foreningen dog modsætte sig brug af fuldmagter.

Har panthavere stemmeret?

Nej. En panthaver har oftest ikke stemmeret. I visse tilfælde kan en panthaver dog få stemmeret, hvis vedkommende har taget pantet til brugelighed.


Er en uigenkaldelig fuldmagt altid uigenkaldelig?

Nej. Ejerforeningen kan se bort fra en fuldmagt og give ejeren stemmeret. Baggrunden er, at rettigheder og forpligtelser relateret til lejlighederne ikke kan adskilles fra ejendomsretten til lejlighederne.

Får flere ejere flere stemmer?

Nej. Hvis flere personer sammen ejer en lejlighed, skal de stemme i fællesskab via fuldmagt til medejer eller tredjemand. De kan altså ikke splitte stemmeretten op – heller ikke hvis ægtefæller har sameje (hvor begge parter har skøde på lejligheden). Ved almindeligt formuefællesskab er det vedkommende med skødet, der stemmer. Vedtægterne giver en legal fuldmagt til at ejerens ægtefælle kan udøve stemmeretten, med mindre ejer tydeligt tilbagekalder fuldmagten.

Hvad gør man med viceværtslejligheder?

Ved afstemninger ser man bort fra eksempelvis viceværtlejligheder, som ejerforeninger ejer.

Hvornår er man inhabil?

I visse tilfælde kan et medlem have særlige interesser, der gør, at vedkommende ikke bør stemme ved en afstemning. Her gælder de sædvanlige foreningsretslige regler. Især i sager om fraflytning grundet misligholdelse kan inhabilitet komme på tale. Vedkommende har altid ret til at være til stede og forsvare sig.

Hvad bruger man protokollen til?

Protokollen bruger man til kort at berette om forhandlingerne på generalforsamlingen. Protokollen underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen.

Må man fravige formelle regler?

Ja. Formelle regler om generalforsamlingen kan godt ignoreres, hvis alle medlemmer i ejerforeningen er enige om det. Det er altså ikke nok, at det blot er de fremmødte, der er enige, ligesom passivitet også forhindrer, at man kan ignorere reglerne.

Ovenstående er baseret på Normalvedtægten, Aftaleloven samt Ejerlejlighedsloven.

Om forfatteren: Louisa arbejder med artikelskrivning og andre kommunikationsopgaver for Ejerportal.dk. Hun har en uddannelse fra Danmarks Medie- og Journalisthøjskole og skriver om udvikling, nyheder og fif i relation til ejerforeninger.
Kommentarer

Hej.
Vi er et ægtepar, der har to lejligheder i samme ejerforening, den ene bor vi selv i,den anden købte vi til vores søn,som forældrekøb.Sønnen boede der Ca.to år,der efter har vi lejet den ud til forskellige lejere.
Nu kommer bestyrelsen så og forlanger vi skal sætte lejligheden til salg,ellers kan vi ikke få lov at leje den ud igen.
Det skal siges at vi nu har haft lejligheden i ti år, og de er i mellemtiden blevet næsten værdiløse.
Der står godt nok i vedtægterne at vi skal søge om at få lov at leje ud,men det er aldrig blevet håndhævet.
På forhånd tak for svar.
Mvh.Arly Kristensen
Elmevej 4/25 Struer

skriv et svar
Arly Kristensen - 3 år siden

    Hej Arly,

    Det lyder som en rigtig ærgerlig sag.
    Vi har desværre ikke de juridiske kompetencer til at kunne svare på den slags henvendelser.
    Det lyder som om I skal gå i dialog med ejerforeningen og eventuelt have fat på en advokat, der kan hjælpe jer med reglerne på området.

    Beklager at vi ikke kunne være mere behjælpelig, men vi håber at I finder en god løsning.

    Med venlig hilsen
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 3 år siden

Det drejer sig om en ejerforening, hvor der oprindeligt var 16 ejerlejligheder. Nu har en ejer købt nabolejligheden og fået dem lagt sammen til én lejlighed. Lejligheden er registreret i BBR-registeret som én lejlighed. Lejligheden figurerer i ejerforeningens regi som én lejlighed, og den fordelingstal i ejerforeningens regnskaber/ budgetter er summen af de to oprindelige lejligheder. Postadressen og adressen ved kommunen er også én adresse – de to oprindelige adresser figurerer ikke mere.
Man har ved ejerforeningens ved generalforsamling m.v. én stemme pr. lejlighed. Der skulle således nu være 15 stemmer.
Men på seneste generalforsamlingen anvendte ejeren af den nyoprettede lejlighed to stemmer – med bestyrelsens accept. Ejeren oplyste, at det havde han betinget sig.
Sagen har aldrig været nævnt eller berørt på nogen generalforsamling – og det var første gang, ejeren optrådte med to stemmer.
Vi er flere, der finder handlingen mærkelig – og tror ikke på, at det er en lovlig handlig.
Bestyrelsen kan have give ejeren tilladelse til at have to stemmer – i hvert fald accepterede bestyrelsen det på generalforsamlingen.
Men er det juridisk korrekt – kan I give et svar herpå?
Og kan man nogen steder læse, om det er lovligt eller ulovligt?
Kan nogen give svaret herpå?
Med venlig hilsen
Anker Løndal

skriv et svar
Anker Løndal - 3 år siden

Vi satte vores hus til salg i februar 2016 til overtagelse 15. Maj 2017. Har de nye ejere stemmeret i grundejerforeningen før overtagelsesdagen , som var 15. Maj 2017. ?? Med venlig hilsen Mia Nisbeth

skriv et svar
Mia nisbeth - 2 år siden

    Hej Mia,

    Som udgangspunkt, så har de nye ejere ikke stemmeret før de har betalt “kontingent” til grundejerforeningen.
    Beløbet på kontingentet besluttes af generalforsamlingen og er noget der skal betales ved ejerskifte.

    Hvis de nye ejere allerede har betalt det årlige eller havlårlige kontingent, så er de medlemmer af grundejerforeningen og har derfor stemmeret.

    Venlig hilsen,
    /Stefan – Ejerportal.dk

    Stefan S. Grods - 2 år siden

Jeg forstår ikke rigtigt meningen med dette.

Hvem står for ejerforpligtelser ved overdragelse?
Ved salg af en lejlighed skal den nye ejer have tinglyst sin ret, og indtil den nye ejer møder til generalforsamlingen og bruger sin ret, har sælger af lejligheden stemmeret og står for ejerforpligtelserne.

Hvornår er man ejer?
Underskriftsdatoen på slutsedlen afgør, hvornår man ejer lejligheden. Man har altså først stemmeret, når slutsedlen er underskrevet. Tinglysning har ingen betydning ud over til legitimation.
Jeg syntes dette modsiger hinanden, eller har i en anden forklaring
Med venlig hilsen/ Jørn

skriv et svar
Jørn Rasmussen - 2 år siden

    Hej Jørn,

    Tak for din henvendelse. Jeg beklager det sene svar – sommerferien har været over os.

    Jeg forstår udmærket din fortvivlelse og vil gerne forsøge at forklare, hvad Louisa mente, da hun skrev artiklen.
    Tinglysning er en offentlig legitimation på, at du ejer ejendommen. Når et skøde er tinglyst, bliver alle rettigheder og forpligtelser overdraget fra sælger til køber. Et tinglyst skøde betyder derfor, at du ejer ejendommen – i hvert fald for offentligheden.

    I tilfælde af en ejendom bliver solgt til mere end én køber, vil det derfor være den køber, der først får tinglyst skødet, som ejer ejendommen. Tinglysningen giver derfor blot mulighed for, at du som køber har et bevis på, at du ejer ejendommen og derfor kan låne penge i boligen.

    En tinglysning kan derfor ikke stå alene, men skal bakkes op af en såkaldt slutseddel eller købsaftale mellem køber og sælger. Slutsedlen kan indeholde særlige krav ifm. overdragelse, som derfor afgør “hvornår man er ejer”.

    Jeg vil dog give dig ret i, at det kunne være formuleret bedre og mere konkret. Det vil jeg tage hånd om snarest muligt.

    Jeg håber det var til en hjælp ellers er du meget velkommen til at ringe herind.

    God dag!
    /Stefan – Ejerportal.dk

    Stefan S. Grods - 2 år siden

Hvor lang tid i forvejen skal en bestyrelse have til at indkalde til en ekstra ordinær generalforsamling . Mvh. Stella

skriv et svar
Stella - 2 år siden

Hej.
Vi er en lille grundejerforening (13 rækkehuse), der står foran den årlige generalforsamling. Siden sidste generalforsamling har der været tre “omvendte forældrekøb”, således at der nu er tre lejere i stedet for ejere. Kan disse, som jo derved ikke mere er ejere vælges ind i bestyrelsen og kan de deltage i generalforsamlingen med stemmeret, hvis de har en fuldmagt fra ejeren.
I vores vedtægter står følgende omkring valgbarhed:
Som medlemmer af bestyrelsen kan kun vælges foreningens medlemmer eller disses ægtefæller eller samlevere, der har samme folkeregisteradresse.
Dette fortolker jeg som, at man SKAL være ejer/medlem for at sidde i bestyrelsen..
er dette korrekt.
Mvh.
Steen

skriv et svar
Steen - 2 år siden

    Hej Steen

    Tak for din henvendelse. Du har ret i ovenstående, da medlemmer som oftest kun indbefatter ejere. Lejere har derfor sjældent adgang til generalforsamlingen. Hvis du fortsat er i tvivl om, hvad der gør sig gældende i din forening anbefales det, at du tager kontakt til bestyrelsen eller foreningens administrator.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 1 år siden

Kære ejerportal.dk

Vi har en uenighed i vores ejerforening angående ordlyden i referatet fra sidste generalforsamling. Nu har bestyrelsen har i første omgang godkendt referatet hvorefter der er kommet indsigelse fra forslagstiller. Nu har så bestyrelsen sendt et revideret referatet med en hel anden beslutning end i det første. Kan man det, og had ville være den rigtige fremgang, hvis der er uenighed om havd der er besluttet i generalforsamlingen. Tak for svar. Mvh Rikke

skriv et svar
R Høst - 1 år siden

    Hej Rikke

    Tak for din henvendelse. Hvis ikke det revideret referat stemmer overens med det, som I har vedtaget på generalforsamlingen vil jeg anbefale, at du konfronterer bestyrelsen med dette. Referatet skal jo netop være en opsamling på generalforsamlingen. Du kan også kontakte foreningens administrator, som kan rådgive dig til, hvordan du konkret skal forholde dig til dette.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 1 år siden

Vi er en grundejerforening bestående af 18 ejerboliger (rækkehuse). Inden for de sidste 7 år er der et firma, som har opkøbt 7 af husene til udlejning, med deraf en del lejere ud og ind. Har ejerne af dette firma stemmeret på vores generalforsamling for hver af de 7 boliger? Jeg har ladet mig fortælle, at der er en særregel, som er gældende i de tilfælde, hvor en ejer af flere ejerboliger ikke kan deltage i afstemninger, der er genudlejet efter udgangen af 1979. Vores Grundejerforening er opført i år 2000. Mvh. Pia C.

skriv et svar
Pia Cohen - 1 år siden

    Hej Pia

    Den bestemmelse, som du henviser til er ejerlejlighedslovens paragraf 2 stk. 4.
    “En ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening kan ikke deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979”. Denne bestemmelse kan I derfor tage udgangspunkt i.

    Bestemmelsen har til formål at hindre, at den oprindelige ejer kun sælger lejlighederne for at bevare majoriteten på generalforsamlingen og herefter ved ledighed udlejer de resterende lejligheder i stedet for at sælge dem.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 1 år siden

Hvis et forslag om vedtægtsændring ikke opnår tilstrækkelige stemmer og forslaget skal fremlægges inden for en vis tid for en ny ekstraordinær generalforsamling, skal det så være præcis det samme forslag, eller er det ok, at der er blevet rettet i forslagets tekst, efter medlemmernes ønske på den første generalforsamling?
Eller sagt på en anden måde:
Skal en ændret tekst til et forslag til vedtægtsændring forelægges generalforsamlingen igen, altså forfra?
Mvh JW

skriv et svar
jørgen winther - 1 år siden

    Hej JW

    Tak for din henvendelse. Hvad der kræves for at stille et forslag på en ekstraordinær generalforsamling bør fremgå af foreningens vedtægter. Ifølge normalvedtægterne kan et ændringsforslag godt stilles på en ekstraordinære generalforsamling, men jeg vil anbefale, at I ser nærmere ind i vedtægterne. Alternativt vil en administrator eller juridisk rådgiver kunne præcisere spørgsmålet yderligere.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 1 år siden

Hej,
Hvis en bestyrelse undlader at inkludere et emne / foreslag på en Generalforsamlings agenda, vel og mærket et som et medlem har indsendt rettidigt og fået bekræftelse på.
Kan GF så erklæres ugyldig ?

Mvh
Christina

skriv et svar
Christina - 9 måneder siden

    Hej Christina

    Tak for din henvendelse. Du har ret i, at bestyrelsen skal gennemgå alle de fremsatte forslag på generalforsamlingen. Et forslag kan blive annulleret, hvis det er sendt til bestyrelsen efter den fastsatte frist for forlag (hvis I har en frist i jeres ejerforening). Samtidig kan et forslag blive annulleret, hvis den, som har fremsat det ikke møder op på generalforsamlingen.

    Hvis ingen af ovenstående begrundelser ligger til grund for, at forslaget ikke blev gennemgået, så vil jeg anbefale, at du kontakter bestyrelsen og finder en løsning med dem. Havde du gjort opmærksom på forslaget på generalforsamlingen, så kunne I have stemt om det der, men måske I kan indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, hvor forslaget fremsættes.

    Søger du juridisk rådgivning, så vil jeg anbefale, at du kontakter en administrator. Held og lykke.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 9 måneder siden

Hvad gør man og hvem klager man til, hvis en dirigent ikke følger vedtægterne ?
Hvis han f.eks. vil ignorerer fristen for indkaldelsen til generalforsamlingen og vil ignorerer de bilag, der iflg. vedtægter skal medfølge indkaldelsen ?

Generelt hvor skal man klage hvis vedtægterne ikke følges ?

Med venlig hilsen

Jens Hald

skriv et svar
Jens Hald - 6 måneder siden

    Kære Jens,

    Tak for din henvendelse.

    Som udgangpunkt er der ikke nogen klageinstans man kan gå til, når man bor i en ejerforening. Jeg vil foreslå, at du tager det op som et punkt til jeres næste generalforsamling, hvor I kan få talt tingene igennem. Herefter er det op til generalforsamlingen at beslutte hvad der skal ske. Selvom bestyrelsen er valgt af generalforsamlingen kan generalforsamlingen til enhver tid afsætte et medlem eller en hel bestyrelse ved en beslutning med simpelt flertal. Dette kan lade sig gøre, uanset om bestyrelsesmedlemmet eller hele bestyrelsen er på valg, og uanset om pligter er forsømt eller ej.

    Jeg håber du finder mit svar brugbart.

    Ida – Ejerportal.dk

    Ida Landt
    Ida L. Ipsen - 6 måneder siden

Hej,

Et par spørgsmål gående på referat:

– Kan man indkalde til ekstraordinær generalforsamling, også selvom referatet fra den ordinære generalforsamling ikke foreligger?

– Er punkter vedtaget på en generalforsamling gyldige, før et referatet fra en generalforsamling foreligger?

– Hvor lang tid må der gå, før et referat skal foreligge efter en generalforsamling?

Tak på forhånd.

H. Bigum

skriv et svar
Henrik Bigum - 6 måneder siden

    Hej Henrik

    Tak for din henvendelse. Jeg skal prøve at besvare dine spørgsmål. Bestyrelsen kan altid indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, hvis mindst 25 procent af medlemmerne forlanger det (opgjort efter antal lejligheder eller fordelingstal). Se nærmere ind i vedtægterne, hvorvidt der står nedskrevet, at referatet skal foreligge inden. Ekstraordinær generalforsamling indkaldes skriftligt af bestyrelsen med mindst 2 ugers varsel.

    Ifølge Normalvedtægterne, så skal referatet underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen og skal udsendes senest 4 uger efter generalforsamlingens afholdelse.

    Har du yderligere spørgsmål, så vil jeg anbefale, at du kontakter en administrator eller bestyrelsen.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 6 måneder siden
Skriv en kommentar