Danske bankEjerforeningFælleslånØkonomi

Guide: Få styr på fælleslånet til ejerforeningen

Et fælleslån er en attraktiv finansieringsform i ejerforeningen, da den enkelte ejer slipper for at skulle kreditvurderes af banken. Men hvad er fordelene ved denne lånetype? Og hvordan overdrages lånet, hvis en ejer eksempelvis fraflytter sin bolig? Med hjælp fra Danske Banks kundedirektør Kristian Balleby ser vi nærmere på fælleslån til ejerforeninger.

Fælleslån: Et banklån uden sikkerhedsstillelse

Et fælleslån tilbydes som et banklån uden nogen sikkerhedsstillelse og typiske med en variabel rente, som følger bankens generelle renteændringer.

Med et fælleslån er det ikke den enkelte ejer, der skal kreditgodkendes, men derimod foreningens ejendom, økonomi og vedtægter, som bliver grundlaget for lånevurderingen. Derfor er fælleslånet en enkel måde for ejerforeningen at låne til renoveringer eller forbedringer af foreningens ejendom.

Det er ikke muligt at lave en realkreditbelåning i en ejerforening. Hver bolig i foreningen er – i modsætning til en andelsboligforening, hvor medlemmerne ikke ejer deres lejlighed, men blot har en ret til at bebo den – ejet personligt af de enkelte medlemmer,Kristian Balleby, kundedirektør i Danske Bank

Kristian Balleby uddyber:

“En ejerforening kan således ikke stille noget pantebrev til sikkerhed for dens udlån, idet ejerforeningen ikke ejer noget, men alene er en sammenslutning af beboere, som bor i den samme ejendom, som de drifter i fællesskab via en ejerforening.”

Bliv kontaktet af banken og få uforpligtende rådgivning om foreningens lån

Hvorfor kan man låne uden sikkerhedsstillelse?

Som nævnt yder banken fælleslånet til ejerforeningen uden nogen form for sikkerhedsstillelse fra foreningens side af. Når bankerne alligevel er villige til at låne pengene ud, så er det fordi, at fællesskabets styrke og evne til betaling er så stærk, at bankerne sjældent – hvis nogensinde – har oplevet tab på udlån til ejerforeninger.

Prisen på et fælleslån

Renter og gebyr for optagelse af fælleslån vurderes individuelt fra forening til forening. Renten og gebyrer vurderes blandt andet i forhold til:

  • Størrelsen på ejerforeningen
  • Beliggenheden
  • Omsættelighed af lejlighederne
  • Afhængighed af erhvervslejeindtægter/erhvervsejere
  • Tilstanden af ejendommen belyst via tilstandsrapport eller vedligeholdelsesplan
  • Andel af restejer
    (Er der eksempelvis en investor, der ejer en større andel af lejlighederne kan det øge sårbarheden)
  • Foreningens regnskab/økonomi
  • Størrelsen af lånet/hæftelsen fordelt per medlem
Handelsprisen på en ejerbolig med fælleslån
Handelsprisen på en ejerlejlighed bør afspejle hvorvidt andelen af fælleslånet er indfriet eller ej. Hvis andelen ikke er indfriet, så vil fællesudgifterne på denne lejlighed være højere, hvilket bør kompenseres i en lavere handelspris.

Sådan undgår ejerforeningen tab

Ejerforeningen kan godt opleve et økonomisk tab fra de medlemmer, som ikke kan betale deres fællesudgifter, men sådanne tab bliver blot absorberet af foreningens fællesøkonomi.

”Det er vigtigt, at ejerforeningen væbner sig mod et eventuelt tab ved at få tinglyst et pantebrev i hvert af medlemmernes ejerlejlighed til sikkerhed for betaling af fællesudgifterne,” rådgiver Kristian Balleby.

Hvad sker der med fælleslånet, når en beboer flytter?

Med et fælleslån optager ejerforeningen et samlet lån, der betales af de enkelte ejere ud fra ejerforeningens fordelingstal. På den måde betaler ejerne kun renter og afdrag på den del af gælden, der tilhører netop deres ejerlejlighed. Men hvad sker der så, når en beboer fraflytter boligen?

Meget ofte sker der en delindfrielse af fælleslånet når et medlem – der har valgt at gå med på fælleslånet – flytter. Det er fordi, at den nye køber med stor sandsynlighed kan finansiere restgælden langt billigere enten via egenfinansiering eller optagelse af realkreditlån/banklån privat,Kristian Balleby

Derfor er Kristian Ballebys råd klart: ”Ofte er det langt det billigste for ejeren selv at finansiere sin andel af lånet. Derfor anbefaler vi også altid foreningens medlemmer til at opsøge deres bankforbindelse og få rådgivning i den sammenhæng.”

LÆS OGSÅ: Ejerforeningens finansieringsmuligheder
Nynne Groth
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Ejerportal.dk, hvor hun formidler nyttig information om ejerboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde.
Skriv en kommentar