AdminsitratorBestyrelse

Bestyrelsen i en ejerboligforening

Hvad laver en bestyrelse, hvem bestemmer, og hvilke regler gælder? Find svar på det og meget mere her, når vi sætter spot på en bestyrelses arbejde.

De fleste foreninger har den – en bestyrelse.  Den vælges på foreningens generalforsamling ved simpelt flertal efter fordelingstal. Men hvordan forholder det sig egentlig med bestyrelsens arbejdsopgaver, ansvar og rolle i forhold til administrator?

Hvad laver bestyrelsen?

Bestyrelsen sørger for, at der tages hånd om ejendommens fælles opgaver og anliggender; herunder eksempelvis betaling af fællesudgifter, tegning af forsikringer, vedligeholdelse, rengøring og varetagelse af eventuelt nødvendige forbedringer og fornyelser.

Er der ansat en ejendomsadministrator, er bestyrelsens opgave at kontrollere det arbejde og de dokumenter, administrator laver for foreningen.

Samtidigt skal bestyrelsens skal følge generalforsamlingens beslutninger, indkalde til generalforsamling, føre protokol, sørge for opretholdelse af god orden og forvalte fællesformuen på forsvarlig vis.

Kan bestyrelsen bestemme alt?

Bestyrelsen har ikke såkaldt ”eksklusiv kompetence”. Konkret betyder det, at ethvert medlem, som en given bestyrelsesafgørelse vedrører, kan føre afgørelsen videre til en afgørelse på generalforsamlingen, hvis vedkommende ønsker det.

Hvem kan indgå i bestyrelsen:

Foreningens medlemmer eller ægtefæller og nære slægtninge til medlemmer kan indgå i bestyrelsen – man skal bare være myndig.

Det er ikke en betingelse, at man bor i eller arbejder fra ejendommen for at blive betragtet som ”medlem” af foreningen.

Hvis en ejer er en ”juridisk person”, kan vedkommende vælge en anden til at indgå i bestyrelsen – denne skal dog også have et flertal bag sig.

Hvor stor er en bestyrelse typisk?

Bestyrelsen består af fire medlemmer foruden formanden – denne vælges særskilt.

I mindre ejendomme kan fire bestyrelsesmedlemmer være for mange, og her kan der laves særlige regler. Faktisk er det også muligt helt at undlade en bestyrelse, ligesom ”urimelige vedtægter” kan ignoreres efter omstændighederne i den enkelte ejendom.

Samtidigt vælges der to suppleanter – disse hentes ind i bestyrelsen, når et bestyrelsesmedlem stopper eller har længerevarende fravær; altså ikke ved fravær på et enkelt møde. Suppleanterne er ikke valgt for et specifikt bestyrelsesmedlem.

Valg af medlemmer

Formanden afgår hvert andet år, og halvdelen af de øvrige medlemmer afgår hvert år. Dog kan formand og medlemmer godt genvælges.

Går formanden af før tid, kan bestyrelsen vælge en ny formand og næstformand – på den måde behøver bestyrelsen ikke indkalde til ekstraordinær generalforsamling med mindre det udtrykkeligt er bestemt i en særvedtægt.

Ejendommen kan desuden aftale, at visse bestyrelsesmedlemmer ikke skal vælges af generalforsamlingen men udpeges på en anden måde.

Hvordan afsættes bestyrelsen?

Selvom bestyrelsen er valgt af generalforsamlingen kan generalforsamlingen til enhver tid afsætte et medlem eller en hel bestyrelse ved en beslutning med simpelt flertal. Dette kan lade sig gøre, uanset om bestyrelsesmedlemmet eller hele bestyrelsen er på valg, og uanset om pligter er forsømt eller ej.

Et bestyrelsesmedlem kan altid vælge at stoppe i bestyrelsen.

Administrator – ansættelse og afskedigelse

Bestyrelsen kan ansætte en administrator, der således får beføjelser til at betale foreningens udgifter, udregne bidragenes primære størrelse, føre regnskab, lægge budget og styre foreningens økonomi m.v.

Administrator er dog altid underlagt bestyrelsens instruktioner og kontrol, ligesom især vedligeholdelses- og reparationsarbejde skal godkendes og kontrolleres af bestyrelsen.
Det er i første omgang bestyrelsen, der beslutter, om der skal ansættes en administrator – det udelukker dog ikke, at generalforsamlingen også kan beslutte det, ligesom generalforsamlingen kan fyre den administrator, bestyrelsen har valgt.

Hvad må og skal bestyrelsen?

Tilsidesættelse af bestyrelsens pligter kan være erstatningspådragende. Det er bestyrelsens ansvar at sørge for vedligeholdelse og fornyelse i det omfang, det er nødvendigt.
Drejer det sig om fornyelse og forbedringer ud over almindelig løbende ejendomsadministration, skal generalforsamlingen træffe beslutningen. Skal fyret skiftes, trappeopgangen males eller andet repareres eller skiftes, kan bestyrelsen altså ikke beslutte det på egen hånd.

Tegningsregel – hvad betyder det?

Normalvedtægtens tegningsregel forpligter ejerforeningen ved underskrift af formanden eller næstformanden sammen med et andet medlem af bestyrelsen.

§11 kan fraviges ved en såkaldt ”særvedtægt”. Dette kræver, at revisoren er uafhængig og altså ikke har slægtskab eller andre bånd til bestyrelsesmedlemmer, administrator samt personer, der på anden måde har nær forbindelse med disse. Et menigt medlem af ejerforeningen kan derimod godt være revisor.

Revision af regnskab – hvem og hvordan?

Foreningen skal have en revisor til at undersøge, om forretningsgangen er, som den skal være.

En revisor vælges for ét år ad gangen og kan vælges igen. Revisoren skal være statsautoriseret, hvis mindst 25 % af foreningens medlemmer kræver det (ud fra antal eller fordelingstal).

Revisoren har adgang til alle regnskaber og beholdninger, ligesom han kan bede om enhver oplysning, som han har brug for at udføre sit arbejde.

Revisoren skal lave en revisionsprotokol til bestyrelsen, hvor han angiver, om han finder forretningsgangen betryggende. Enhver ny indførsel i revisionsprotokollen skal fremlægges på næste bestyrelsesmøde, og de tilstedeværende bestyrelsesmedlemmer skal med underskrift bekræfte, at de har gjort sig bekendt med indførslen.

Ovenstående er baseret på Normalvedtægten samt Aftaleloven.
Om forfatteren: Ejerportal.dk har siden år 2003 formidlet nyheder, informationer og services til landets ejerboligforeninger. Forskellige forfattere har løbende skrevet artikler og bidraget med viden til Ejerportal.dk’s arkiv af nyheder, guides og indlæg.
Kommentarer

Formanden for vor beboerforening hævder, ikke at have noget ansvar for de øvrige medlemmer af bestyrelsen,.
Disse medlemmer har hverken selv overholdt vedtægter eller husorden. Kan man gøre noget ved dette?

Venligst
Gitte Bjørnbak

skriv et svar
gitte bjørnbak - 3 år siden

Tak for en ganske oplysende artikel.
Jeg har et generelt spørgsmål: Kan ejendomsadministrator være medlem af ejerforeningen?
Kan ejendomsadministrator være indgået i ægteskab med et bestyrelsesmedlem i ejerforeningen. Giver dette habilitetsproblem?
Kan et medlem af ejerforeningen handle og iværksætte initiativer på egen hånd.

Jeg vil være (dybt) taknemmelig for et svar, der er til brug for eget brug.

skriv et svar
jens villumsen - 3 år siden

Hej
Jeg bor i et rækkehus (ejer) hvor vi har et bestyrelsesmedlem som nu har forhalet en ganske simpel afstemning som vi skal afholde om vi skal have gravet fiberledning ned så de 3 ud af 11 huser der ønsker det kan få det. Han er ikke en af disse tre og kan mistænke at det kan være derfor. Der er nu gået over 4 uger siden bestyrelsen fik materialet som kunne sendes ud så vejen kan stemme men han bliver ved med at sige at reglerne omkring det er at der skal gå minimum 2 uge hver gang han beder om mere uddybende materiale. Nedgravningen af fiberen kommer til at ske på et sted der stort set ikke påvirker nogen. Finders der virkelig regler for en bestyrelse der berettiger dem til denne form for bestemmelse. Mvh Kira

skriv et svar
Kira Skjoldager - 3 år siden

Jeg har nu haft et vandtryks problem i min ejerlejlighed i over 4 år og bestyrelsen har ikke sørget for en permanent løsning. Hvad har jeg af muligheder? Kan jeg anlægge sag mod bestyrelsens medlemmer eller ejerforeningen? Få en kompensation ?

skriv et svar
Rikke - 3 år siden

Er det muligt at betale sig fra bestyrelsesarbejde til en ekstern? Eller blot driften, så bestyrelsen kun skal tage beslutningerne og ikke lave arbejdet?

skriv et svar
Mette - 3 år siden

    Hej Mette,

    Tak for din henvendelse. Foreningen kan vælge at betale sig fra en lang række opgaver, så arbejdsbyrden bliver minimeret for bestyrelsesmedlemmerne. Bestyrelsen kan vælge at ansætte en administrator, der får beføjelser til at betale foreningens udgifter, udregne bidragenes primære størrelse, føre regnskab, lægge budget og styre foreningens økonomi m.v.
    I vil dermed i høj grad kunne få en ekstern til at stå for det daglige administrationsarbejde.

    I kan indhente tilbud fra ejendomsadministratorer på Ejerportal.dk via denne formular:
    https://www.ejerportal.dk/indsendopgave/

    Håber at det var til en hjælp.

    Med venlig hilsen
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 3 år siden

Hej

I den ejendom jeg bor har vi fordelingstal .
Alt er gået efter dem indtil nu.
Vi skal ha stemt om vi vil ha nye altaner eller renovere de gamle.
Bestyrelsen har haft møde og vedtaget at det ikke skal gå efter fordelingstal .
Viceværten og dem der ejer garagerne er en del at bestyrelsen og de har de højeste fordelingstal. da garagerne ikke har behov for altan og viceværten er træt af at betale en stor andel så stemte de jo for IKKE at bruge fordelingstal er det lovligt ?

skriv et svar
Monica strømberg - 2 år siden

    Hej Monica,

    Tak for spørgsmålet. Eftersom I har benyttet fordelingstal, når der skulle tages beslutninger førhen, må der ligge noget til grunde for, at det er blevet ændret. Det fremgår højst sandsynligt i referatet af bestyrelsesmødet, som skal være tilgængeligt for enhver beboer.

    Med det sagt, så er det lovligt for bestyrelsen at stemme mod brugen fordelingstallene i dette henseende. Hvis dem der sidder i bestyrelsen, ikke har personlig interesse for at erhverve sig nye altaner, så er de i deres gode ret til at stemme nej til det. En af fordelene ved at sidde i bestyrelsen er netop at kunne præge og være involveret i beslutningstagen i foreningen.

    Selvom, det er ærgerligt og irriterende for jer, som godt kunne tænke jer brug af fordelingstal-metoden, er der desværre ikke noget at stille op, udover at foreslå det som et emne til næste generalforsamling.

    Rigtig god pinse.

    /Stefan – Ejerportal.dk

    Stefan S. Grods - 2 år siden

Hej 🙂

Jeg er ny ejer af en ejerlejlighed og vil høre følgende.
Grunden er at jeg gerne ville bruge lejligheden selv, men gerne ville have mulighed for at leje den ud i perioder når jeg ikke selv er hjemme .. ( hvilket jeg mener 500 kr. i gebyr måske ikke er rimeligt, da der jo ikke er administration med i det 🙂
Det er jo en ejerlejlighed, og dermed bestemmer man vel selv …eller gør man 🙂

– kan en ejerforening vedtage om man må leje sin lejlighed ud Airbnb
– kan en ejerforening vedtage at de skal godkende hvem man lejer sin lejlighed ud til
– kan en ejerforening vedtage et gebyr på 500 kr. ved indflytning og udflytning, uanset
adresseskift eller ej ( det er fint nok ved adresseskift for mig)

Venlig Hilsen 🙂

skriv et svar
Brian Jensen - 2 år siden

    Hej Brian,
    Mange tak for din henvendelse.
    Ejere af en ejerlejlighed har som udgangspunkt ret til at udleje enkeltværelser og hele boligen som korttidsleje(Airbnb . Der kan dog være regler i ejerforeningens vedtægter, som forbyder fremleje. Tjek derfor altid din ejerforenings vedtægter for at finde ud af, hvad der er tilladt i jeres forening.
    /Maria – Ejerportal.dk

    Maria Carlsen - 2 år siden

Tak for et hurtigt svar 🙂

Der står ikke noget om at man ikke må fremleje, det er der flere der gør, evt for en sommer
-Har ejerforeningen lov til at kræve et gebyr på 500 ved hvert lejemål også korttids.
-Det står de skal godkende en ny lejer, det er vel kun ved indflytning, er der nogle regler om korttids leje som en pendler eller lignende

Mvh Brian

skriv et svar
Brian Jensen - 2 år siden

    Hej Brian,

    Hvis du stadig er i tvivl om, hvad reglerne for korttidsudlejning er i din ejerforening efter at have læst vedtægterne – vil jeg anbefale at du tager direkte fat i bestyrelsen eller administrationen. De kan specificere de konkrete regler for udlejning i din forening, som vi ikke er i stand til at afgøre herinde. De 500 kroner er muligvis en foranstaltning, som er sat for at minimere antallet af korttids-udlejninger i foreningen.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 2 år siden

Tak for mail 🙂

Det er sikkert rigtig med 500 kr. for at forhindre korttidsudlejning. men jeg tænker at nogle egenfortolker reglerne 🙂 eks hvis jeg har en pendler der kommer fast, så er der ueninghed om at der skal betales 500 kr. hver uge ….mens der står i vedtægterne at det er ved hver ind og udflytning, for administration, skilte, rep med maling af opgang ved flytning af møbler, så giver det andet jo ikke mening 🙂 og hvem må iøvrigt fortolke på reglerne
Er det rigtig at regler skal tinglyses for at være juridisk bindende

Foreningen siger også de skal godkende hver lejer jeg har 🙂
Dvs i grove træk, at de faktisk ville kunne forhindre at jeg lejer lejligheden ud til min datter 🙂

Vedr. Udlejning så er det vel husreglerne med ro / husdyr osv der tæller, de kan vel ikke skalte og valte, om evt jeg lejer ud til een på kontanthjælp ( det er jo det samme som at sige at alle kontanthjælps modtagere er subjekter ) Hvilket bestemt ikke på nogen måde er tilfældet 🙂
Det er jo racisme, jeg har sagt at jeg er glad for at jeg ikke er i bestyrelsen, og skulle skalte og valte med lejere ( jeg ønsker ikke selv at leje ud til een der ødelægger, ikke betaler, eller følger den normale husorden, hvem kan vurdere det bedre end ejeren selv) 🙂
det var en lang smøre herfra

Ha en god dag
Mvh

skriv et svar
Brian Jensen - 2 år siden

Bor i en ejerlejlighed, Der er 12 lejligheder. Vi har fjernvarme fra et værk, ligeledes vand.
vi har boet her i 11 år. der er én af ejerne, der har stået for varmeregnskab, herunder også vand meget pertentlig, vi har aldrig betalt for det.
Der er skiftet en enkelt måler undervejs, eller ikke noget problem.
Nu har bestyrelsen uden om vi andre bestemt at vi skal have alle bimålere udskiftet med fjernaflæsningsmålere, og et firma til at aflæse, og lave regnskab. det vil uden jeg helt ved det koste nok over 50.000 kr. som vi aldrig kommer til at tjene ind, vi kan ikke spare noget som helst, da vi jo skal betale efter hovedmåler. Vi kan ikke blive enige om ret meget i huset, da der er 3 ejere som ikke bor her, og 4 lejligheder til salg. Der er meget mere de heller ikke har spurgt om.
Må bestyrelsen selv gøre sådan uden at spørge vi andre.
Venligst Erik L.Knudsen

skriv et svar
Erik Lindhardt Knudsen - 2 år siden

    Hej Erik,

    Tak for din henvendelse. Da beslutningsafgørelsen også vedrører dig som ejer, kan du føre afgørelsen om fjernaflæsningsmålere videre til en afgørelse på generalforsamlingen, hvis du ønsker det. Her træffes beslutningen med almindeligt flertal, hvilket godt kan lyde som en udfordring i din forening. Men skal fyret eksempelvis skiftes, trappeopgangen males eller andet udskiftes, kan bestyrelsen altså ikke beslutte det på egen hånd, da bestyrelsen ikke har en såkaldt ”eksklusiv kompetence”.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 2 år siden

Hej
Jeg er med i en ejerforening, hvor vi har de normale vedtægter. Vi er nu kommet i den situation at vores bestyrelse har tegnet en fælles brand- og grundejer forsikring. Der er 63 rækkehuse på matriklen og ejerforeningen har eksisteret sider 1976. Der har hidtil ikke været en fælles forsikring og emnet blev bragt op for generalforsamlingen. Der blev stem på den ordinære general forsamling og det blev et nej. efterfølgende blev det bragt op igen ved en ekstraordinær generalforsamling hvor forslaget igen blev stem nej til. På referatet står der: forslaget faldt. nu har bestyrelsen til trods for afstemningen bestemt at vi skal have en fælles forsikring. Der er beboere i ejerforeningen der har boet der i 33 år, lykkeligt uden en fælles forsikring. Kan vores bestyrelse trumfe en sådan bestemmelse igennem til trods for afstemningerne og at man hidtil har haft sine egne forsikringer? Jeg selv får en meget billigere forsikring, men der er også en væsentlig forskel i mine selvrisikoer. (Jeg bliver stillet meget dårligt – den bliver meget dyrere). Jeg kan ikke forstå at man kan tilsidesætte en afstemning på generalforsamlingen og kører sit eget løb i bestyrelsen. Jeg har på vegne af mere end 1/4 beboere indkaldt til en ekstraordinær generalforsamling? hvor lang tid må der gå fra kravet er sat til bestyrelsen/formanden indkalder?
Jeg håber I kan hjælpe mig med ovenstående frustrationer.

Med venlig hilsen
Connie Haarup

skriv et svar
Connie Haarup - 2 år siden

    Hej Connie. Tak for din henvendelse.
    Jeg kan godt forstå, at du undrer dig. Det gør vi også herinde. Som udgangspunkt afhænger bestyrelsens handlekraft af, hvad de er blevet bemyndiget til. I nogle foreninger har bestyrelsen eksempelvis lov til at omlægge lån, uden inddragelse af beboere fra foreningen. I jeres sag, virker det dog besynderligt, at bestyrelsen tager det op på generalforsamlingen hele to gange, hvis de alligevel havde bemyndigelse til at agere uden tilslutning ved generalforsamlingen.

    Hvis I har en administrator, så vil jeg anbefale, at I tager kontakt til dem og får den fornødne juridiske vejledning.

    Rigtig god dag!
    /Stefan – Ejerportal.dk

    Stefan Sander Grods - 2 år siden

Jeg har lavet et forældrekøb i en lille nyopstartet ejerforening, som består af 3 lejligheder, hvoraf jeg ejer 1 bolig og en anden ejer 2 boliger, som vedkommende udlejer. Nu har denne ejer meddelt mig, at han bestemmer alt i ejerforeningen, da han har 2/3 af fordelingstallet. Han har bl.a besluttet, at lejerne af de 3 lejligheder skal betale 500,- hvis de overtræder den Husorden som han også selv har lavet. Han har ligeledes meddelt mig, at han vil lave div. forbedringer i ejendommen og derfor vil fællesudgifterne komme til at stige. Det virker som om han forsøger at drive mig til at sælge lejligheden, så han kan købe den, hvilket jeg ved han har et ønske om.
Kan han bestemme alt i ejerforeningen? Er bøder lovligt? Kan jeg stille nogle modkrav, eks vis at forbedringer/vedligehold i ejendommen kun skal udføres af håndværker, ikke af ham?

skriv et svar
Mette Rasmussen - 2 år siden

    Hej Mette,

    Tak for din henvendelse. Som udgangspunkt afhænger den anden ejers handlekraft af, hvad der står i vedtægterne. Jeg vil derfor anbefale at du læser vedtægterne igennem. Hvis der i vedtægterne står at du skal betale 500 kroner, hvis du overtræder husordenen er dette gældende. Hvis der fortsat er konflikt kan du prøve at høre en boligadvokat, hvad man gør i sådan en sag.

    Jeg håber du finder en god løsning.
    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 2 år siden

Dette spørgsmål haster. Vi er en lille E/F med 8 boliger, fredet, siden 1978, vi har i 11 år haft en tilfredstillende forsikring, gr. en dyr rørskade er vor forsikring steget, fra 20.000 til 29.000 , dels fordi alle forsikringer er steget generelt gr. klimaet, og dels som sagt fordi vi har haft flere større skader. Nu ønsker vor formand en anden forsikring og billigere, jeg er imod, flere med mig, Han har blot informeret herom, da jeg gjorde indsigelse, lød svaret at det kan bestyrelsen godt, uden accept. Er det rigtigt ? SU haster.

skriv et svar
Helle Walther - 2 år siden

    Hej Helle,

    Tak for din henvendelse. Vi får flere henvendelser fra boligforeninger, der oplever problemer med dyre rørforsikringer. Som det fremgår af guiden, har bestyrelsen ikke ”eksklusiv kompetence”, hvilket betyder, at ethvert medlem (dig), som en given bestyrelsesafgørelse vedrører, kan føre afgørelsen videre til en afgørelse på generalforsamlingen. Så hvis du ønsker det kan du gå videre med det.

    Angående rørforsikringerne, så er det en god idé at gøre sig grundige tanker om, hvilken forsikringspolice I vælger. Flere forsikringsselskaber dækker nemlig ikke ældre rør, og I skal derfor vide, hvor gamle foreningens rør er, førend i forsikre dem. Mange rør er nemlig ældre end, hvad policen egentligt dækker. Hvis jeres forening, i iver for at spare på policen, mindsker dækningen, kan I risikere at nedjustere til en kategori, som faktisk ikke dækker. I nogle forsikringspolicer kan det stå helt nede i punkt 40, at de ikke dækker rør over x antal år. Gennemlæs derfor kravene og afskrivningstabellerne grundigt inden i forsikrer jer.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 2 år siden

Hej
Mange tak for svaret jeg sidst stillede. Vi er nu i en situation, hvor hele bestyrelsen valgte at trække sig. Til den ordinære generalforsamling blev der en ophedet debat efter formandens beretning og den blev ikke godkendt. Vi står nu nogle beboere tilbage med et udvalg der har til job at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling for at få nedsat/vælge en sy bestyrelse. Kan der på indkaldelsen/dagsordenen kun være et punkt: Valg af ny bestyrelse eller kan medlemmerne stille forslag udover?

Hvad gør man hvis der ikke er nogle kandidater der vil stille op?

En ejerforening kan vel ikke være uden bestyrelse? er der nogle offentlige instanser der “overtager”+ eller hvordan bærer man sig så an?

Med venlig hilsen
Connie Haarup

skriv et svar
Connie Haarup - 1 år siden

Vi er en lille ejerforening på 10 lejligheder. Formanden ejer de 5. Administrator er 33%ejet af formanden. Er det lovligt at administrator er formanden?
Kan formanden alene beslutte og hyre en advokat til besvarelse af spørgsmål fra en af ejerne, og påføre ejerforeningen udgiften til advokaten?

Tak for svar
Med venlig hilsen
Charlotte Frederiksen

skriv et svar
Charlotte Frederiksen - 1 år siden

    Hej Charlotte

    Tak for din henvendelse. Bestyrelsen administrer ejerforeningen på ejernes vegne. Det betyder, at ethvert medlem, som en given bestyrelsesafgørelse vedrører, kan føre afgørelsen videre til en afgørelse på generalforsamlingen, hvis vedkommende ønsker det. Dette har du derfor mulighed for.

    Bestyrelsen har dog en betydelig ret til at skønne om dens handlinger og beslutninger er til gavn for ejerforeningen, men formanden må ikke uden generalforsamlingens godkendelse træffe beslutninger af væsentlig betydning for ejerne og ejerforeningen.

    Jeg vil derfor anbefale, at du tager dialogen med formanden og/eller andre beboere, hvis du ønsker at rejse spørgsmålet om juridisk rådgivning til en kommende generalforsamling.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 1 år siden

Hej.
Vi er en lille ejerforening med 11 lejligheder.. vores vedtægter er at alt udvendigt skal ejerforening dække og indvendigt skal ejer selv dække.
Det er en gammel ejendom og mange uisoleret rør. For et år siden fik vi sprøjte granulat ind i murene undtaget halvdelen af min lejlighed som jeg Pluselig selv skal dække. Har fået renoveret min lejlighed pga voldsom skimmelsvamp og havde formand nede pga vi fandt mange uisoleret rør..Hans svar på dette var at det skulle vi selv dække.. nu er det så at han vil i sin lejlighed hæve loft til kip og have 50.000 pga uisolerede rør,og har inddraget loftrum som jeg mener er fælles areal til dette. Har kontaktet bestyrelse som består af ham og hans kone og to andre..så nu er jeg lagt på is her hvor jeg bor..har yder mere indhentet tilbud da min ydermur og sokkel er i dårlig stand og skal laves inden vinter men svaret var at det skal jeg ikke regne med. Hvad gør jeg her.

skriv et svar
Dorthe christiansen - 1 år siden

    Hej Dorthe

    Tak for din henvendelse. Det lyder til at være en ærgerlig situation. Jeg vil anbefale, at du kontakter en administrator eller boligadvokat, da de vil kunne guide dig i forhold til, hvordan du juridisk er stillet i sådan en situation.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 1 år siden

Hej
Vor ejerforening er i den situation at formanden trækker sig.
Der er ingen af de andre i bestyrelsen, der har mulighed for at overtage formandsposten.
Kan den siddende bestyrelse (inkl. suppleant) i fællesskab varetage formandsposten og vil det i givet fald kunne ske uden ekstraordinær generalforsamling og vedtægtsændringer.
Der må være fortilfælde, hvor en forening ikke har kunne finde en der vil påtage sig formandshvervet.
Har du et godt forslag.

skriv et svar
Kurt Leig Bengtsson - 1 år siden

    Hej Kurt,
    Tak for din henvendelse.
    Vi har hørt om andre foreninger, der står med lignende udfordringer. Flere har valgt at løse problemstillingen ved at, der er en på papiret, som har formandsposten, men aftalen i foreningen og bestyrelsen er, at opgaver fordeles ligeligt ud på alle medlemmer i bestyrelsen.
    /Maria – Ejerportal.dk

    Maria Carlsen - 1 år siden

Har man som ejer krav på at kunne kontakte bestyrelsen eller evt. blot formanden skriftligt?
Min formand vil kun kontaktes pr telefon eller ansigt til ansigt, men jeg vil gerne have tingene på skrift i tilfælde af uenigheder. Det er bestemt heller ikke altid han tager telefonen og det er sjældent der bliver svaret når man lægger en besked.

Jeg har forsøgt at finde lovtekst om emnet eller lignende men har ikke haft held med det.

skriv et svar
Christoffer Grubb - 11 måneder siden

    Hej Christoffer.

    Tak for din henvendelse.
    Jeg har desværre ikke hørt om, at der skal være mulighed for at kontakte formanden skriftligt. I nogle foreninger er den eneste mulige kommunikationsform at banke på døren. Jeg vil foreslå, at du eventuelt selv skriver ned, hvad I aftaler og beder formanden om at godkende det skriftlige, hvis du er nervøs for, at der er nogle informationer, der kan gå tabt.

    /Maria – Ejerportal.dk

    Maria Carlsen - 11 måneder siden

Hej

I vores ejerforening har vi et bestyrelsesmedlem og en suppleant, der har solgt deres lejlighed. Kan de to personer fortsætte med at deltage på bestyrelsesmøder, når de har solgt? Det jeg kan være bange for, er at de kan “ødelægge” noget for os andre. Da de er på vej ud, mener jeg ikke, at de bør være med til at beslutte, hvor “skabet” skal stå.

I et gammelt indlæg skriver I, at et referater fra bestyrelsesmøder, skal være tilgængelige for enhver beboer. Hvad gør man, når det ikke er tilfældet?

Ser frem til jeres svar.

skriv et svar
Susanne - 11 måneder siden

    Hej Susanne

    Tak for din henvendelse. I bekendtgørelse om normalvedtægter for ejerforeninger står følgende: “Valgbare som formand, medlemmer af bestyrelsen og som suppleanter er kun ejerforeningens medlemmer, disses ægtefæller/samlevere og myndige husstandsmedlemmer.” (§ 8 stk. 1).

    Det kan som udgangspunkt tolkes som, at man ikke kan fortsætte som bestyrelsesmedlem eller suppleant, hvis ikke man bor i ejerforeningen. Dog kan betegnelsen “myndigt medlem” tolkes på flere måder, og nogle foreninger har nedskrevet i vedtægterne, at det ikke er en betingelse, at man bor i ejendommen for at blive betragtet som ”medlem” af foreningen. Jeg vil derfor anbefale, at du kigger nærmere ind i vedtægterne i din ejerforening.

    Du altid dele din bekymring med andre medlemmer, da bestyrelsesmedlemmer godt kan afsættes af generalforsamlingen.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 11 måneder siden

Jeg har købt en lejlighed for 1 år siden og i ejerforeningen er der 4 lejligheder og de 3 andre lejligheder ejer er brødrepar, det er også en af den der er formand. Jeg har gentagende gange rykket for et regnskab og nu bliver mine mail ikke besvaret, samtidig skulle der have været indkaldt til generalforsamling som heller ikke er sket, så jeg har valgt ikke at betale flere penge til foreningen, må jeg tilbageholde dem? Og hvad kan jeg gøre for at få kendskab til regnskabet og hvad der bliver betalt til. Håber i kan hjælpe med et svar, er meget frustreret.

skriv et svar
Jacob madsen - 11 måneder siden

    Hej Jacob

    Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå din frustration. I en ejerforening skal der ifølge normalvedtægterne vælges en revisor, som ikke må være medlem af bestyrelsen og ikke må vælges som kasserer (§ 13 stk.3). Jeg vil derfor anbefale, at du kontakter denne revisor direkte angående regnskabet.

    Normalvedtægterne finder du her: https://www.ejerportal.dk/guides/normalvedtaegt-for-en-ejerboligforening/#paragraf9

    Dertil vil jeg anbefale, at du kontakter en administrator eller boligadvokat med dit spørgsmål, da de vil kunne hjælpe dig videre i forhold til dine juridiske rettigheder.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 11 måneder siden

I foråret fik vores ejerforening, som består af 16 lejligheder, en ny bestyrelse, hvor bl.a. jeg trådte ind. En af ejerne havde tilkendegjort over for vores administrator, at han godt ville deltage i bestyrelsesarbejdet, men da vi skulle konstituere os på det første bestyrelsesmøde, sprang han fra, fordi han ikke blev formand.
Vi har i den nye bestyrelse, sat flere projekter i værk, da der over en årrække, ikke er gjort tiltag til at udbedre diverse fejl og mangler, og til foråret skal vi have renoveret vores 2 opgange, og har i den forbindelse, haft indkaldt til en ekstraordinær generalforsamling, hvor vi havde afstemning om selve renoveringen og finasieringen heraf, og orienterede om de opgaver, der skulle laves nu og her.
Denne mand har lige siden det første bestyrelsesmøde, bombarderet os med mails, hvor han stiller spørgsmålstegn ved og forslag til alt hvad vi gør, og hvad han mener, vi bør gøre i bestyrelsen, og tror desuden, at han kan ændre noget på noget, der er vedtaget på generalforsamlingen. Meget af det han skriver, er enten nærmest sort snak, eller noget som ikke kan lade sig gøre i praksis, og vi føler, at han prøver på at chikanere os så meget, at vi smider håndklædet i ringen, og går af, så han kan komme til.
Det er så slemt, at vi i bestyrelsen har besluttet, at få 100% rådgivning på renoveringen, hvilket kommer til at koste ejerforeningen ekstra 10 – 12% af den samlede pris på opgaven, da vi er bange for, hvad han efterfølgende kan finde på, fordi det ikke lever op til hans forventninger.
Det jeg vil høre om er, om bestyrelsen er forpligtet til, at servicere og stå på pinde for enkelt ejer, og hvordan kan vi få stoppet ham.
Håber på et hurtigt svar

skriv et svar
Kate Calundann - 11 måneder siden

    Hej Kate

    Tak for din henvendelse. Som bestyrelse gør I et frivilligt stykke arbejde for jeres forening, og det betyder på ingen måde, at I skal servicere enkelte ejere. I er forpligtet til at varetage en god drift af ejerforeningen, men det indebærer ikke, at I skal stå på pinde for den enkelte.

    Jeg vil anbefale, at I fastsætter nogle klare regler for kontakten til bestyrelsen, så foreningens medlemmer ved, hvornår de kan forvente svar fra jer. Det kan eksempelvis være et autosvar med informationerne om, at “bestyrelsen behandler mails og henvendelser den sidste tirsdag i hver måneden, og derfor vil svar først følge herefter”. En afgrænset kontaktperiode ved jeg, at flere bestyrelser gør brug af.

    Dertil vil jeg anbefale, at I viderestiller alle ejerens spørgsmål direkte til rådgiverne. På den måde kan han tage dialogen direkte med fagpersonerne.

    Jeg håber, at det var til en hjælp.
    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 11 måneder siden

Tak for tidligere svar. Der skete det, at vor formand gik bag om ryggen på os andre og via en ny ejer, lod denne som ikke var flyttet ind, tegne en ny forsikring i andet selskab, selv om vi øvrige ejere var imod. Hun var ej heller bestyrelsesmedlem. Vi var yderst tilfreds med det gamle selskab. Årsagen skulle være en besparelse, men selvrisikoen er højere i den ny end gamle, så besparelsen er røget for længst via 3 skader i år. Og de dækker slet ikke på niveau med det tidligere.
Vi får ej heller referat fra bestyrelsesmøder.
Vi har haft nogle aftaler gennem alle årene, med at vi kontakter bestyrelsen, når vi ser noget er i stykker. Alt er kørt fint, fælles snak om tingene, god økonomi osv. osv. Faktisk lidt af en mønsterforening, men ikke mere. Vi betalte os til vedligehold, det er stoppet, der skal spares, vi skal lave det selv, men de der besluttede at lave det selv, viser sig aldrig i haven, og resten laves ikke, før det er absolut nødvendigt.
Men nu har den ny ejer fuldstændig vendt op og ned på alt, og formanden bakker hende op. Generalforsamlingen endte i skænderier, og når vi siger fra, får vi så grænseoverskridende svar, mails som , når andre læser dem, er rystede. Man kan ignorere, anmelde for injurier, men det synes håbløst. Alt twistes , fordrejes, der lyves osv. Manipuleres. Hvad i alverden gør jeg. Har selv været med i 8 år uden nogen problemer og overholdt alt, også med bestyrelsesprotokol, og informationer løbende til alle. Det er så surt. Vi er gået fra yderst velholdt og velfungerende, til noget modsat. Måske er boligadvokat eneste mulighed. De andre dukker nakken, for måske er det dem næste gang som rammes og chikaneres.

skriv et svar

    Hej Helle

    Hvor er det ærgerligt at høre. Som du selv skriver det, så vil jeg anbefale, at du kontakter en administrator eller en boligadvokat. De vil kunne hjælpe dig med de juridiske rettigheder, og hvordan du kan takle situationen herfra. Jeg håber de kan hjælpe dig godt videre.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 11 måneder siden

Har lejet et lille rækkehus med tilladelse til hund, er meget påpasselig med de ik bare får lov at gø og ik får lov at være i haven alene, har ingen problemer med udlejer, men bestyrtelsen har set sig ond på mig og en nabo har hørt de vil have mig ud, kan de det når jeg ikke genere nogle mvh vivi

skriv et svar
Vivi søberg - 6 måneder siden

    Hej Vivi

    Tak for din henvendelse. Det lyder til at være en ærgerlige situation. Hvis du ifølge vedtægterne og din lejekontrakt gerne må holde husdyr, så er det disse regler, der er gældende. Der er strenge krav til dokumentation, hvis man skal ekskluderes fra sin bolig, men jeg vil anbefale, at du går i dialog med bestyrelsen, så du kan få ro i maven omkring din situation.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 6 måneder siden

Vores ejendom er fra 1977. De første 40 år, har det været alm. praksis, at større planlagte udskiftninger/forbedringer var til afstemning på generalforsamlingen. Et eksempel: Udskiftning af samtlige lodrette vandrør pga. tæring.
Imidlertid har en ny bestyrelse besluttet at udskifte samtlige vandrør i vores kælder med start 1/4 d.å., og vores generalforsamling finder sted 9/4 d.å.
Tilbud fra VVS firmaer er indhentet ultra 2018.
Når det er en planlagt udskiftning, mener jeg, det burde være en generalforsamlingsbeslutning!?

skriv et svar
Lene Munk-Petersen - 6 måneder siden

    Hej Lene

    Tak for din henvendelse. Som udgangspunkt er det bestyrelsen, der administrerer ejerforeningen på vegne af ejerne. Bestyrelsen har altså en betydelig ret til at træffe beslutninger, der skønnes at være til gavn for ejerforeningen. Bestyrelsen må dog ikke træffe beslutninger, der har en væsentlig betydning for ejerne og ejerforeningen uden om generalforsamling. Det kan helt nye vandrør argumenteres for at være.

    Tager bestyrelsen beslutninger, de ikke har mandat til, så vil jeg anbefale, at du påpeger dette. En administrator vil kunne komme med juridisk rådgivning, hvis du ønsker dette.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 6 måneder siden

Vores bestyrelse har i forbindelse med en facaderenovering brugt mellem 150.000 – 180.000 kr. på ekstraarbejde uden godkendelse fra foreningens ejere. Bestyrelsen nævnte på generalforsamlingen, at det var en god ide at få dette arbejde udført, da der jo var sat stillads op. På generalforsamlingen blev der spurgt ind til dette bl.a. med et spørgsmål om, hvor beløbsgrænsen ligger i forhold til at bestyrelsens ret til brug af foreningens penge uden godkendelse. Dette ønskede bestyrelsen ikke at svare på, men formanden gik til “modangreb” og spurgte i stedet ind til om dette spørgsmål skulle betragtes som et mistillid til bestyrelsen. Et andet medlem af bestyrelsen nævnte herefter, at bestyrelsen uformelt havde spurgt nogle udvalgte ejere om de syntes at dette ekstraarbejde ville være en god ide, hvilket de adspurgte i følge dette bestyrelsesmedlem havde svaret positivt på. Til info. svarer den ikke godkendte omkostning til ca. 8.000 kr. per ejer. Ligeledes kan vi ikke se af en særskilt post i regnskabet, hvilket honorar formanden får for sit arbejde, dette beløb er gemt under anden post. Bestyrelsen fik tilladelse til at honorere formanden, men foreningen har ikke fået at vide med hvor meget denne honoreres. Håber du kan hjælpe med ovenstående.

skriv et svar
Steen Petersen - 5 måneder siden

    Hej Steen

    Tak for din henvendelse. Da dit spørgsmål omhandler mistillid til bestyrelsen, så vil jeg anbefale, at du tager en dialog med andre beboere i forening, så I kan afgøre, hvorvidt I ønsker en ekstraordinær generalforsamling, hvor disse emner tages op. Det er flertallet i foreningen, der har beslutningskompetencen og derfor skal bestyrelsen naturligvis agere efter flertallets ønsker. Jeg vil anbefale, at du tager dialogen med en administrator, der vil kunne rådgive dig i forhold til om formanden har trådt forkert i forhold til jeres vedtægter.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 5 måneder siden

Hej. Må en bestyrelse i en ejerforening bruge løs af ejerforeningens penge uden det har været til afstemning ved generalforsamling? Må de fx. betale et bestyrelsesmedlem 25.000 kr. for hans arbejde i bestyrelsen?

skriv et svar
Kirsten - 4 måneder siden

    Hej Kirsten

    Tak for din kommentar. Bestyrelsen har ikke såkaldt ”eksklusiv kompetence”. Konkret betyder det, at ethvert medlem, som en given bestyrelsesafgørelse vedrører, kan føre afgørelsen videre til en afgørelse på generalforsamlingen, hvis vedkommende ønsker det. Se nærmere i vedtægterne om der står, at bestyrelsesmedlemmer kan få godtgørelse for deres arbejde.

    Kontakt eventuelt en administrator, hvis du ønsker juridisk vejledning.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 4 måneder siden

Hej..
Kort spørgsmål !
Kan en formand i en frivillig forening afsætte bestyrelsen, hvis de ikke er med til at fremme foreningen ?
Mvh

skriv et svar
Henrik Biilmann - 4 måneder siden

    Hej Henrik

    Almindeligvis vælges og afsættes bestyrelsesmedlemmer med et flertal på generalforsamlingen. Måske I har nedskrevet konkrete regler for denne procedure i jeres vedtægter?

    De bedste hilsner
    Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 4 måneder siden

Hej
I en ejerforening med en bestyrelse på 5 medlemmer og en administrator, kan administrator, så vælges ind i bestyrelsen samtidig, hvis flertallet stemmer for det på generalforsamlingen ?
Det skal lige siges at administrator er ejer i foreningen.
På forhånd tak.
Mvh
Rene

skriv et svar

    Hej Rene,

    Tak for din henvendelse. Jeg har ikke et endeligt svar på dit spørgsmål, da det kommer an på, hvad der står i jeres vedtægter, og hvad generalforsamlingen bestemmer.

    Det væsentligste er, at man som bestyrelsesmedlem kan træffe beslutninger på habilitet – altså behandle en sag uvildigt. Særligt hvis, man har to kasketter på, som administratoren kommer til. Jeg tænker, at jeres administrator kan give et mere juridisk svar på opgaven.

    De bedste hilsner
    Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth
    Nynne Groth - 2 måneder siden

Jeg bor i en lejebolig som har carport man bliver skrevet op til og betaler.
Har skrevet til boligselskabet da jeg har opdaget at bestyrelsen holder på en af disse pladser de ikke må. Hvem holder øje med at de overholder reglerne ? Har taget det op til et beboermøde uden resultat desværre. Jeg bliver sprunget over i køen.
Mvh Sanne

skriv et svar
Sanne Sørensen - 1 uge siden

    Kære Sanne,

    Boligselskabet må vide, hvem der har hvilke pladser, og hvad nummer du er i køen. Da ejerportal er for ejerforeninger, og du skriver, at du bor i til leje, er det desværre ikke et emne, vi har en stor viden inden for.

    Med venlig hilsen

    Ida – Ejerportal.dk

    Ida Landt
    Ida Landt - 1 uge siden
Skriv en kommentar