AdvokatEjendomsmæglerKøbogsalgSalgsopstilling

Alt hvad du skal vide om salg af ejerlejlighed

Når du sælger en ejerlejlighed skal man både tage stilling til ejendomsmægler, tilstandsrapporter, skøde, advokat og købsaftaler. Vi har her samlet nogle gode råd og en masse viden, som kan klæde dig på til at sælge din bolig.

Uanset om et salg af ejerlejlighed sker, fordi du har lyst til det eller fordi du er nødt til det, så der er række overvejelser, du med fordel kan gøre dig før du går videre. Læs her, hvad du skal vide, når du skal købe eller sælge en ejerlejlighed og bliv klogere på de mange begreber og regler i forbindelse med salget.

Få flere forskellige vurderinger af ejendomsmægleren

Inden du sætter din bolig til salg, vil det være en god idé at bede flere forskellige ejendomsmæglere foretage en såkaldt uforbindende salgsvurdering – uafhængigt af hinanden. De fleste mæglere foretager disse salgsvurderinger gratis, og mægleren har ifølge ejendomsmæglernævnets praksis kun krav på vurderingshonorar, hvis mægleren kan dokumentere, at der er indgået en aftale herom, hvoraf også størrelsen af honoraret fremgår. Når du sammenligner de forskellige salgsvurderinger opnås en mulighed for at danne et klart indtryk af, hvad en ejerbolig kan indbringe ved salg. Der medfølger nemlig altid en såkaldt provenuberegning, der nøjagtigt viser, hvad der bliver tilbage i provenu, når alle omkostninger er betalt.

Der kan ofte være betydelige forskelle i flere forskellige ejendomsmægleres vurderinger, og det hænger naturligvis sammen med, at der ikke findes nogen objektiv målestok for prisfastsættelsen af en bestemt fast ejendom eller ejerlejlighed. Nogle mæglere vil ligefrem give tre forskellige vurderinger, en optimistisk, en realistisk og en pessimistisk vurdering. Ved valg af ejendomsmægler, er det ikke nødvendigvis den mægler der vurderer ejerboligen højest der skal vælges. Det kan meget vel vise sig, at den pågældende ejendomsmægler slet ikke er i stand til at sælge boligen til den urealistisk høje pris, og efter en meget lang salgsperiode, f. eks. 10 måneder, ender med at måtte sælge til en pris, der ligger langt under den oprindelige udbudspris. Som sælger bør man i øvrigt altid selv konkret vurdere, hvilket ejendomsmæglerfirma, der efter ens eget skøn vil kunne gøre den mest effektive indsats for salget af ejerboligen.

Hvad koster en ejendomsmægler?

Vælger du at bruge en mægler til at sælge din bolig, så husk at der er forskel på priserne. Prisen på mæglersalæret bør anskues som et banklån, hvor renten er til forhandling. Hvis du, som de fleste, lader en ejendomsmægler tage sig af opgaven, så skal du regne med, at han/hun tager et sted mellem 2-6 % af kontantprisen i salær. Ofte er det en fast pris eller en fast pris plus en procent af kontantprisen. Ejendomsmægleren skal ifølge loven redegøre for de enkelte ydelser han/hun udfører, og skal prissætte hver enkelt ydelse, så du kan se hvad du betaler for.

Vil du sælge din ejerbolig uden mægler?

Inden du beslutter dig for salg af ejerlejlighed ved en ejendomsmægler, bør du for det andet overveje, om du eventuelt vil forsøge at sælge selv, dvs. uden brug af ejendomsmægler. Selvsalg har i de senere år vundet frem blandt andet fordi, man i dag kan selvsælge sin bolig i flere grader. Afhængigt af, hvor mange ressourcer og hvor meget tid man har, kan man selv vurdere om man ønsker at udarbejde salgsopstilling, annoncer, tage billeder, oprette reklame på sociale medier og bruge tid på fremvisning af boligen. Selvom det kan virke tidskrævende at sælge sin egen bolig, så kan der være store summer at spare.
Du kan blandt andet få hjælp til selvsalg og indrykke annoncer på: Boliga.dk, Robinhus, Bolighandel.dk

Hvis du sælger privat, er der normalt ingen grund til, at du bruger tid på at prøve at skrive en købsaftale. Det letteste er, at du blot beder din advokat skrive et udkast til betinget skøde, som køberen herefter kan gennemgå med sin egen advokat. Det betingede skøde erstatter på denne måde købsaftalen.

Tilstandsrapport og salg af ejerlejlighed

Som sælger bør du sørge for, at der bliver udarbejdet en tilstandsrapport hos en byggesagkyndig. Med denne kan du som sælger fraskrive dig det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler ved boligen, som man som sælger ellers har. Skal man sælge en ejerlejlighed udarbejdes der sjældent en tilstandsrapport. Ved salg af ejerlejligheder foreligger der derfor kun tilstandsrapporter, hvis ejerforeningen har fået udarbejdet en sådan, eller hvis sælger af egen lomme vælger at betale for en tilstandsrapport.

9 ud af 10 får en lavere pris fra ejendomsmægleren

En analyse fra Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen i 2012 viste, at kun ca. halvdelen af forbrugerne forhandler med ejendomsmægleren om prisen, og af de som forhandler opnår 9 ud af 10 en lavere pris. Der findes flere danske hjemmesider, som kan hjælpe dig med at indhente tilbud og sammenligne priser på ejendomsmæglere.

Giv alle oplysninger skriftligt

Det er altid en god idé, at man så tidligt som muligt i forløbet sørger for at gøre køber opmærksom på de fejl og mangler, som ejerlejligheden har, og i det hele taget loyalt oplyse køberen om alt, hvad der kan være relevant for køberen. Du bør ikke blot nøjes med at fortælle om disse forhold til ejendomsmægleren eller direkte til køberen under besigtigelsen. Du bør altid sikre dig, at du senere kan bevise, at du har givet de pågældende oplysninger, da det meget ofte viser sig, at køberen senere har glemt alt om, hvad du fortalte mundtligt under besigtigelsen. Sørg derfor altid for, at alle oplysningerne bliver nedfældet skriftligt i købsaftalen eller et særligt tillæg til købsaftalen, som underskrives af begge parter.

Købsaftalen

Mundtlige aftaler er ganske vist bindende, men af bevismæssige grunde bør du altid sikre dig, at alle aftaler, som bliver truffet i forbindelse med handlens indgåelse, bliver skriftligt nedfældet i købsaftalen. Derfor bør du også sørge for, at såvel sælgerens som ejendomsmæglerens mundtlige oplysninger om forhold, som du finder væsentlige, f.eks. om at ejendommen er hulmursisoleret, bliver nedfældet skriftligt i slutsedlen, så der ikke senere opstår tvivl om, hvad du har fået oplyst forud for købet.

Fortrydelsesretten ved køb af ejerlejlighed

Der er fra den 1. januar 1996 indført fortrydelsesret ved køb af fast ejendom. Hvis du vil fortryde din underskrift på købsaftalen, skal din skriftlige meddelelse herom være kommet frem til sælgeren eller ejendomsmægleren senest 6 hverdage efter din underskrift (lørdag tæller ikke som en hverdag i denne sammenhæng). Du skal desuden vedlægge en godtgørelse på 1% af den aftalte nominelle købesum. Såfremt køber allerede har betalt en del af købesummen, kan kravet på godtgørelse blive dækket ved simpel modregning.

Selvom fortrydelsesretten findes, bør du under ingen omstændigheder lade dig overtale til at underskrive en købsaftale, før du har haft lejlighed til at gennemgå udkastet med din advokat og dit pengeinstitut. Hvis dette af den ene eller anden grund ikke har været muligt, bør du i det mindste som den næstbedste løsning sørge for, at der i købsaftalen inden din underskrift er indsat en godkendelsesklausul.

Der er i denne forbindelse meget vigtigt, at godkendelsesklausulen bliver formuleret så præcist som muligt. Der er ikke noget til hinder for, at du køber en ejerlejlighed uden at der bliver oprettet en købsaftale. Noget sådant er meget almindeligt i de handler, hvor der ikke medvirker ejendomsmægler. I disse tilfælde indgås handlen på den måde, at der på grundlag af jeres mundtlige aftaler udfærdiges et betinget skøde, og det betingede skøde træder derefter i stedet for købsaftalen. Der gælder ingen formkrav til aftaler om køb af fast ejendom. Mundtlige aftaler er derfor principielt bindende, men domstolene stiller meget strenge krav til beviset for, at der er indgået en endelig og bindende aftale, når denne ikke foreligger skriftligt.

Hvad skal du vide om skøde og advokat?

skøde og advokat
Skødet er det dokument, som udfærdiges til brug for tinglysningen af køberens adkomst til den solgte ejendom eller ejerlejlighed. Skødet indeholder derfor normalt blot de aftaler og vilkår, som fremgår af købsaftalen, men i en omskrevet og forkortet form. De aftaler, som fremgår af købsaftalen er bindende, selv om de ikke er gentaget i skødet.

Tinglysningen af skødet er en såkaldt juridisk sikringsakt. Ved tinglysningen opnår køberen beskyttelse over for kreditorerne og over for andre, som i god tro ved aftale med dig som sælger måtte erhverve rettigheder over ejendommen eller ejerlejligheden. Det betyder først og fremmest, at dine kreditorer – så længe skødet ikke er tinglyst – kan foretage udlæg i ejendommen eller ejerlejligheden, selv om du har solgt den ved en bindende købsaftale, og også selv om der foreligger et af begge parter underskrevet skøde. Hvis du står på økonomisk svage fødder, er det vigtigt, at skødet bliver tinglyst så hurtigt som muligt.

I mange handler oprettes der først et såkaldt betinget skøde, hvor handelen fra sælgers side er betinget, typisk af købesummens betaling. Det betingede skøde underskrives og tinglyses ofte lang tid før overtagelsesdagen.

Først når køberen har betalt restudbetalingen, underskrevet sælgerpantebrevet, eventuelle gældsovertagelseserklæringer, og når eventuelle øvrige betingelser i handelen er opfyldt, kan der udstedes endeligt skøde til køberen. Det endelige skøde består blot i en påtegning på det betingede skøde, og det endelige skøde sendes derefter til tinglysning som købers endelige adkomst.

Hvis du vil vide hvor lang tid tinglysningen tager kan du på Tinglysningsrettens hjemmeside finde en liste, der informerer om, hvor længe tinglysning af skøder tager.

Hvem betaler for tinglysning?

Fra d. 1.november 1994 blev den regel indført, at købers advokat sørger for skødeskrivningen og de øvrige mange ekspeditioner i handlen. Køber betaler de fulde advokatomkostninger i forbindelse hermed. Det er herefter ikke strengt nødvendigt, at du som sælger gør brug af din egen advokat. I langt de fleste tilfælde gør du imidlertid klogt i at anvende din egen advokat som din juridiske rådgiver i forbindelse med handelen.

Vil du vide mere om udgifterne i forbindelse med salg af ejerlejlighed? Vi har skrevet en guide omkring omkostningerne ved salg af ejerlejlighed, som uddyber dette.

Husk energimærket

Husk, at du som sælger skal sørge for at få ejendommen energimærket. Hvis du ikke sørger herfor, risikerer du at køberen senere får din regning lader energimærkning udføre. Du kan læse meget mere om reglerne i vores guide for energimærkning,

energimærkningen
Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Ejerportal.dk. Løbende skriver hun artikler om ejerboligmarkedet, lånemuligheder og gode råd til bestyrelser i landet ejerboligforeninger.
Kommentarer

Goddag

Hvor længe bør man gemme papirer efter salg af ejerlejlighed ?

Mvh
LL

skriv et svar
liselotte larsen - 6 måneder siden

    Hej Liselotte,

    I gamle dage var det en god idé at gemme papirerne for at kunne dokumentere, man havde både ejet og solgt lejeligheden.
    I dag ligger papirerne typisk både i din e-post og på din netbank. Jeg vil derfor anbefale dig at tjekke, om du har disse papirer digitalt – er det tilfældet, så behøver du ikke længere gemme papirerne i den fysiske form.

    De digitale papirer skal du derimod gemme i minimum 10 år, da det er så længe, at du kan blive stillet til regnskab for mangler.

    Rigtig god dag.
    /Stefan – Ejerportal.dk

    Stefan S. Grods - 6 måneder siden

Når et ægtepar – hvoraf kun den ene har folkeregister adresse på adr. hvor lejligheden befinder sig og den anden bor det meste af tiden i udlandet – skal begge parter så underskrive alle dokumenter ved salg eller kun den, der er tilmeldt adressen ?

skriv et svar
Annette - 1 måned siden

    Hej Annette,

    Tak for din henvendelse. Da dit spørgsmål er af teknisk karakter (og vi ikke er fagmænd), vil jeg anbefale at du tager kontakt til en boligadvokat eller en ejendomsmægler.

    Bedste hilsner
    /Nynne – Ejerportal.dk

    Nynne Groth - 1 måned siden
Skriv en kommentar