Skatterregler og salg
Personskatteloven
Vælger man denne model, skal lejeindtægten, fratrukket ejerudgifter (fællesomkostninger, udgifter til vedligeholdelse, ejendomsskat mv.) medtages som personlig indkomst. Rente-udgiften fratrækkes kapitalindkomsten. Det betyder, at værdien af rentefradraget vil være 32%, mens indtægten typisk beskattes med omkring 60% eller mere, ligesom man betaler arbejdsmarkedsbidrag og særligt pensionsbidrag af den personlige indkomst.
"Før underskuddet kan fratrækkes i den personlige indkomst, modregnes det dog i et eventuelt opsparet overskud fra anden virksomhed eller i anden positiv nettokapitalindkomst"
Virksomhedsskatteordningen
Vælger man virksomhedsskatteordningen, kan nettounderskuddet ved udlejning fratræk-kes i den personlige indkomst. Nettounderskuddet opgøres som lejeindtægten fratrukket alle ejerudgifter - også renteudgifter. Har man en høj personlig indkomst og betaler topskat, får man altså maksimal værdi af rentefradraget. Før underskuddet kan fratrækkes i den personlige indkomst, modregnes det dog i et eventuelt opsparet overskud fra anden virksomhed eller i anden positiv nettokapitalindkomst. Brug af virksomhedsskatteordningen forudsætter, at indtægter og udgifter i forbindelse med udlejning holdes fuldstændig adskilt fra privatøkonomien. Rent praktisk kan dette gøres ved at oprette en speciel kassekredit til formålet.
Kapitalafkastordningen
Kapitalafkastordningen minder om virksomhedsskatteordningen, men der stilles ikke samme regnskabsmæssige krav. Rent teknisk medtages lejeindtægten, fratrukket ejerudgifter ekskl. renter, i den personlige indkomst. Renteudgiften fratrækkes i kapitalindkomsten. På baggrund af lejlighedens værdi beregnes herefter et kapitalafkast, som både fratrækkes i den personlige indkomst, hvor fradragsværdien er høj, og samtidig tillægges kapitalindkomsten, hvor beskatningen er lav. På den måde opnår man også her fuld skattemæssig værdi af renteudgiften. (kapitalafkastet må maksimalt svare til enten de faktiske renteudgifter eller til overskuddet ved udlejning før renteudgifter). Kapitalafkast-ordningen anvendes typisk, hvis ejerlejligheden finansieres helt eller delvist kontant.
"Er man i tvivl om valg af ordning, er det altid en god idé at alliere sig med en revisor"
Hvornår skal der vælges?
Der skal først tages stilling til valg af beskatningsform ved udfyldelse af selvangivelsen. Det er også muligt at skifte mellem de forskellige ordninger i løbet af en periode, man ejer ejerlejligheden.
Der gælder dog særlige regler vedr. værdifastsættelse af lejligheden i forbindelse med ind- og udtrædelse af virksomhedsordningen. Er man i tvivl om valg af ordning, er det altid en god idé at alliere sig med en revisor.
Sammenfatning af fordele ved personskatteloven
Beskatning efter personskattelovens regler er beskatning efter de almindelige regler hvor overskud før renter indgår i den personlige indkomst, renteindtægter i virksomheden er positiv kapitalindkomst og renteudgifter i virksomheden er fradrag i kapitalindkomst. Her sker beskatningen af selvstændige erhvervsdrivende og lønmodtagere efter samme principper. Heri er altså absolut intet overraskede, da det jo er de skatteregler der gælder for samtlige skatteydere i det skatteplagede danske land. Så lad os skynde os videre til virksomhedsskatteordningen.
Sammenfatning af fordele ved virksomhedsskatteordningen
- samme skattemæssig fradragsværdi af renteudgifter i virksomheden som beskatningen af overskud før renter
- ingen bruttoskat af nettorenteudgifter fra virksomhed
- kapitalafkastberegningen- bedre konsolideringsmuligheder
- bedre mulighed for at indkomstudjævne
Sammenfatning af fordele ved kapitalafkastordningen
- samme skattemæssige fradragsværdi af renteudgifter i virksomheden som beskatningen af det indtjente overskud.
- Ingen bruttoskat af den del af overskuddet der beskattes som kapitalafkast
- kapitalafkastberegningen
- væsentlig nemmere at administrere end virksomhedsskatteordningen.
"Når en lejlighed er købt med henblik på udlejning, skal en eventuel avance som hovedregel beskattes"
Når lejligheden sælges
Når en lejlighed er købt med henblik på udlejning, skal en eventuel avance som hovedregel beskattes. Avancen opgøres som forskellen mellem salgsprisen (med fradrag af salgsomkostninger) og købsprisen (inklusive købsomkostninger). Købsprisen forhøjes med 10.000 kroner for hvert år, man har ejet lejligheden – man får dog ikke fradrag det år, lejligheden sælges.
Anvender man virksomhedsskatteordningen i det år, hvor lejligheden sælges, skal avancen indgå i virksomhedens indkomst, og medregnes i årets overskud eller underskud. Anvender man i stedet personskatteloven eller kapitalafkastordningen, skal avancen lægges til kapitalindkomsten.
Hvis salget medfører et tab, kan dette - modregnes i eventuel anden skattepligtig avance ved salg af ejendom, og tabet kan overføres til senere indkomstår.
Hvis lejligheden sælges til barnet, skal salget ske til den aktuelle markedsværdi for umiddelbart at blive godkendt af skattemyndighederne. Normalt godkendes en pris, der ligger inden for 15 % fra den seneste kontante ejendomsvurdering.
I forbindelse med salget, er det en god idé at få en revisor til at hjælpe med den nøjagtige beregning af overskud og eventuel skattemæssig avance.
Barnets skatteforhold
Boligsikring er skattefri, og hvis lejeaftalen er fastsat på markedsvilkår eller med udgangspunkt i reglerne om omkostningsbestemt husleje, har lejeaftalen ingen skattemæssige konsekvenser for den unge.
Fortjeneste eller tab ved salg af lejligheden
Fortjeneste eller tab ved salg af lejligheden er skattepligtig efter ejendomsavancebeskat-ningsloven. Fortjenesten med fradrag af 10.000 kr. pr. år bortset fra afståelsesåret be-skattes som kapitalindkomst. Et eventuelt tab kan kun fradrages i anden fortjeneste ved afståelse af fast ejendom. Hvis lejligheden sælgers til datter/søn, kan man som udgangs-punkt vælge at fastsætte købesummen til den seneste offentlige vurdering på salgstids-punktet med fradrag af 15%.
"Det anbefales at opstille et konkret resultat- og likviditetsbudget, forinden et forældrekøb foretages"
Beregnings eksempel
Et forældrekøb vil sjældent kunne hvile i sig selv rent likviditetsmæssigt. Forældrene vil med andre ord løbende have udlæg i forbindelse med lejligheden, som eventuelt kommer igen, hvis der ved salg af lejligheden på et senere tidspunkt opnås en fortjeneste.
Det anførte regnestykke er kun et eksempel. Det anbefales at opstille et konkret resultat- og likviditetsbudget, forinden et forældrekøb foretages.
Eksempel
Købspris (kontantværdi) 800.000 kr.
Realkreditlån 643.000 kr.
Sælgerpantebrev 128.128 kr.
Udbetaling 50.000 kr.
LåneomkostningeR 21.128 kr.
Resultatbudget År 1 År 5
Lejeindtægt 36.000 kr. 36.000 kr.
Ejendomsskatter -1.500 kr. -1.500 kr.
Fællesudgifter 12.000 kr. -12.000 kr.
Renter -53.235 kr. -51.928 kr.
Resultat før skat -30.735 kr. -29.428 kr.
Likviditetsbudget År 1 År 5
Resultat før skat -30.735 kr. -29.428 kr.
Skatteværdi, 60% 18.441 kr. 17.657 kr.
Afdrag lån -8.119 kr. -11.074 kr.
Likviditetsunderskud-20.413 kr. -22.845 kr.
Pr. måned -1.701 kr. -1.904 kr.
Heraf opsparing 677 kr. 923 kr.
Pr. måned efter opsparing -1.024 kr. -981 kr.
Boligsikring 5.400 kr. 5.400 kr.
Samlet likviditet forældre og barn År 1 År 5
Leje -36.000 kr. -36.000 kr.
Boligsikring 5.400 kr. 5.400 kr.
Likviditetsunderskud
- forældre -20.413 kr. -22.845 kr.
Samlet likviditetsunderskud -51.013 kr.-53.445 kr.
Bemærk: I eksemplet er anvendt virksomhedsskatteordningen, og der er ikke taget højde for eventuelle omkostninger til evt. revisor, som anslås til cirka kr. 2.500 plus moms årligt. Realkreditlånet er et 7% obligationslån med 30 års løbetid. Sælgerpantebrevet har en ydelse på 9,1% p.a., hvoraf renter udgør 7,75% p.a., svarende til en løbetid på cirka 25 år. Der er ikke for år 5 taget højde for eventuelle prisstigninger. Eksemplet skal alene illustrere resultat- og likviditetsudviklingen forårsaget af afdrag på lån.
Et alternativ til forældrekøb
Et alternativ til forældrekøb er, at forældrene låner deres barn til udbetalingen på en ejerlejlighed og om nødvendigt garanterer som selvskyldnerkautionister for kreditforeningslånet. Ved denne løsning undgår man, at der opstår en skattepligtig gevinst på salget af lejligheden, og man undgår løbende udgifter til udarbejdelse af regnskab og selvangivelse for lejligheden. På den anden side betyder denne løsning, at der ikke kan opnås boligsikring, der kan heller ikke opnås fradrag for renteudgifterne i den høje ende (60%), men kun med cirka 32%, når Pinsepakken er fuldt gennemført, og i 1999 skal der endvidere betales skat af lejeværdi af egen bolig. Endelig er der ikke fradrag for driftsudgifter, men til gengæld er der heller ingen lejeindtægt til beskatning.
Såfremt den unge selv køber ejerlejligheden, vil likviditetsbudgettet i ovennævnte eksempel se således ud:
Likviditetsbudget År 1 År 5
Ejendomsskatter -1.500 kr. -1.500 kr.
Fællesudgifter -12.000 kr. -12.000 kr.
Renter -53.235 kr. -51.928 kr.
Skatteværdi af rentefradrag,
32% 17.035 kr. 16.617 kr.
Ejendomsværdiskat -6.000 kr. -6.000 kr.
Afdrag -8.119 kr. -11.074 kr.
Likviditetsunderskud -63.819 kr. -65.885 kr.
