10 gode råd
- Du bør altid sætte dig grundigt ind i salgsopstillingens mange oplysninger og i den forbindelse altid overveje, om den af sælger foreslåede finansiering nu også er den bedste for dig. Du bør bede ejendomsmægleren udarbejde alternative salgsopstillinger, der viser konsekvenserne af, at du for eksempel ønsker, at ejerskiftelånet skal hjemtages som et obligationslån på basis af 6%-obligationer og ikke som et kontantlån på basis af 5%-obligationer, således som de fleste ejendomsmæglere næsten altid forslår. Eller du for eksempel ønsker, at ejerskiftelånet skal have en anden løbetid (20 år i stedet for 30 år) eller skal hjemtages i en anden kreditforening end den af ejendomsmægleren foreslåede. Du kan eventuelt med fordel ønske at overtage et eller flere af de bestående lån, og du kan eventuelt ønske at indfri sælgerpantebrevet til en rimelig kurs, evt. ved optagelse af et boliglån i dit pengeinstitut. Du bør ikke blot drøfte disse vigtige finansieringsspørgsmål med ejendomsmægleren, som jo er sælgers rådgiver, men også med dit pengeinstitut og din advokat.
- Du bør foretage en meget grundig besigtigelse inden købet. Du skal gøre dig klart, at du som køber har en selvstændig undersøgelsespligt, og du kan ikke efterfølgende påberåbe dig fejl og mangler ved ejendommen eller ejerlejligheden, som kunne konstateres ved en almindelige besigtigelse. Dette gælder også, selv om du faktisk ikke har bemærket manglerne ved besigtigelsen. Du bør overveje at gennemgå ejendommen med en byggesagkyndig, som du selv har valgt - og dette gælder, selvom der findes en tilstandsrapport.
- Du bør sætte dig grundigt ind i den eventuelt foreliggende
tilstandsrapport. Er du det mindste i tvivl om, hvad udbedring af de anførte fejl og mangler vil koste, bør du anmode om, at bygningskonsulenten skriftligt giver et overslag over, hvad udbedring af de enkelte fejl og mangler vil koste.
Du kan ikke efterfølgende påberåbe dig mangler, som er anført i den pågældende tilstandsrapport. - Du bør sætte dig grundigt ind i samtlige dokumenter vedrørende ejendommen eller ejerlejligheden, inden du køber. Du bør altid kræve at få udleveret en egentlig tingbogsattest, udskrift af de på ejendommen tinglyste deklarationer (servitutter), kopi af den nyeste ejendomsvurdering, den nyeste ejendomsskattebillet, et kommunalt oplysningsskema, BBR-ejermeddelelse, bygningsattester og ibrugtagningstilladelser samt de nyeste regnskaber for ejendommens forbrug af el, vand og varme.
Sælger skal forinden dit køb udlevere en energimærkning og en energiplan for ejendommen. Dette gælder både parcelhuse og ejerlejligheder, men normalt ikke ved sommerhuse. Du bør naturligvis læse disse oplysninger grundigt. Det ses ofte, at mægleren først rekvirerer energimærke i forbindelse med underskrift af købsaftalen og i denne indsætter en klausul om, at køber ikke kan stille krav mod sælger i anledning af rapportens indhold. Vi kan ikke tilråde dig at acceptere en sådan klausul, da oplysningerne om ejendommens isoleringstilstand og energiforbrug helt afgjort er relevante for selve prisfastsættelsen, og derfor ikke først skal afgives, efter at du har købt. - Du bør også sætte dig ind i ejendommens forsikringsforhold, og først og fremmest sikre dig, at du kan forsikre ejendommen mod angreb af svamp og insekter til normal præmie uden forbehold. Bed mægleren fremskaffe et skriftligt tilbud på en sådan forsikring.
Køber du en ejerlejlighed, bør du sætte dig grundigt ind i ejerforeningens forhold, herunder regnskaber og budgetter samt de seneste generalforsamlingsprotokollater. Du bør bede om at få udleveret en kopi af et såkaldt ejerlejlighedsskema, hvor ejerforeningens formand eller administrator har besvaret en række vigtige spørgsmål om forholdene i ejendommen. - Du bør gøre dig klart, at du efter al sandsynlighed ifølge købsaftalen skal bære kursrisikoen på et eventuelt ejerskiftelån. Der bør derfor i købsaftalen være klausuler, der sikrer, at du som køber kan kræve, at ejerskiftelånet kurssikres snarest efter at lånetilbud foreligger. Du bør desuden få indføjet en klausul om, at du også kan kræve, at sælger snarest hjemtager lånet mod en garanti om, at du refunderer sælgers udgifter hertil. Dette er ofte billigere end en fastkursaftale, som ofte koster 0,5-1,0% i kursfradrag. Da sælger kan trække garantiprovisionen, som typisk udgør 0,375% pr. kvartal, fra i skat, skal klausulen naturligvis formuleres således, at du kun skal refundere sælgers nettoudgift efter skat. Nogle ejendomsmæglerkæder bruger ofte en klausul om, at du som køber skal refundere købers bruttoudgifter før skat. Dette medfører, at sælger ligefrem tjener et beløb svarende til ca. 40% af garantiprovisionen, hvis du vælger, at lånet skal hjemtages med bankgaranti. Du bør naturligvis ikke acceptere en sådan helt åbenbart urimelig klausul.
- Sørg for, at der i købsaftalen bliver indsat en klausul om, at sælger udskifter termoruder, der måtte vise sig at være punkterede pr. overtagelsesdagen, hvis køber skriftligt reklamerer inden 14 dage efter overtagelsesdagen.
- Sørg for, at alle specielle løfter og oplysninger fra ejendomsmægleren og sælgeren bliver nedfældet skriftligt. Alt for mange gange ses det, at mundtlige løfter ikke er blevet overholdt, og at mundtlige oplysninger senere viser sig ikke at være korrekte, og da du som køber har bevisbyrden, gør du klogt i at få nedfældet mest muligt skriftligt.
- Hvis du af tingbogsoplysningen kan se, at der på ejendommen er løst et ejerpantebrev, bør du prøve at få indsat en klausul i købsaftalen om, at du kan overtage ejerpantebrevet mod selv at afholde de dermed forbundne omkostninger. Sælgeren kunne fra d. 01.01.2000 ikke længere overflytte ejerpantebrevet til en ny ejendom, uden at skulle betale ny værdiafgift på 1,5% af hovedstolen. Hvis det derimod overtages af dig som køber, skal der alene betales den faste tinglysningsafgift på 1.400 kr., og du kan dermed spare 1,5% i værdiafgift af et nyt ejerpantebrev til sikkerhed for et bank eller sparekasselån, for eksempel til indfrielse af sælgerpantebrevet.
- Endelig bør du aldrig lade dig overtale til at skrive under på en købsaftale eller slutseddel, medmindre der er indsat en skriftlig klausul om, at handlen i sin helhed er betinget af godkendelse fra dit pengeinstitut og din advokat.
