EkspertindlægFinansieringFælleslånNordea

Ejerforeningens finansieringsmuligheder

En ejerforening står overfor et renoveringsprojekt, men hvilke muligheder har foreningen for finansiering? Den første mulighed er, at hver enkel ejer undersøger muligheden for at låne til projektet igennem deres eget penge- eller realkreditinstitut. Risikoen kan dog være, at nogle ejere ikke kan låne. Hvilke muligheder har foreningen så til finansiering af deres projekt?

Dette er et ekspertindlæg: Læsere og interessenter skriver ekspertindlæg og læserbreve, som vi fra tid til anden publicerer på Ejerportal.dk. Dette ekspertindlæg er skrevet af Nordea Boligforeninger.

Hvad er et ”fælleslån”?

Et fælleslån er en attraktiv finansieringsform, vi som pengeinstitut tilbyder foreningen på medlemmernes vegne. Den enkelte ejerlejlighedsejers økonomi skal således ikke kreditvurderes af banken. Det er ejerforeningens ejendom, vedtægter, økonomi samt en generalforsamlingsbeslutning, som vil lægges til grund for lånevurderingen.

Derfor er et fælleslån en hurtig og nem måde for foreningen at låne til finansiering af renoveringen og/eller forbedring af foreningens ejendom. Et sådan projekt kunne f.eks. være; udskiftning af tag, vinduer, bredbåndsnet eller vaskeri.

Forrentning og fradragsret på fælleslånet

Fælleslån tilbydes som et variabelt forrentet udlån, hvor renten tilskrives kvartårligt. Fastsættelse af renten vil afhænge af løbetiden og størrelsen på fælleslånet. Renten bliver vurderet individuelt fra sag til sag. Ekspeditionsgebyret for etablering af fælleslånet, vil normalt være væsentlig lavere sammenlignet med omkostningerne ved lånefinansiering for den enkelte ejer.

Ligesom den enkelte ejer har fradragsret for deres egne lån, har den enkelte ejer også fradragsret for renteudgifterne i den skattepligtige indkomst for sin del af foreningens fælleslån.

Afvikling af fælleslån

Det er vigtigt, at afviklingen på fælleslånet tager udgangspunkt i foreningens behov. Det er også vigtigt, at der kigges ind i, hvilket projekt foreningen skal have lavet, da afvikling af lånet og projektets levetid hænger sammen. Løbetiden kan maksimalt være 20 år – hvilket også giver mulighed for at låne til fx altaner. Det er muligt for en ejer at indfri sin del af fælleslånet.

Sikkerhed for fælleslånet

Som sikkerhed for fælleslånet hæfter ejerne personligt og pro rata for fælleslånet. I særlige tilfælde, vil det være med pro rata hæftelse i forhold til fordelingstal gange 2.

Herudover skal der ikke stilles sikkerhed. Når en ny ejer indtræder i foreningen, kan den nye ejer vælge at deltage i lånet eller indfri sin del. Den tidligere ejer vil blive frigjort for hæftelsen, så snart deres lejlighed er solgt.Når en ejerlejlighedsejer indfrier sin andel af fælleslånet, vil denne udgå af den pågældende hæftelse.

Krav til vedtægter

Det er en forudsætning, at der er tinglyst ejerpantebrev/pantstiftende vedtægter i den enkelte lejlighed til sikkerhed for ejerens forpligtelser overfor foreningen. Ejerpantebrevet/pantstiftelsen skal have første prioritet – alternativt oprykkende panteret. Størrelsen på ejerpantebrevet i den enkelte lejlighed, skal være svarende til minimum 6 måneders fællesudgifter inkl. ydelsen på fælleslånet.

Foreningens risiko

Fælleslånet vil blive ydet til foreningen. Såfremt ejerforeningen realiserer et tab på en insolvent ejer i henhold til fælleslånet, vil det være foreningen, som vil blive udgiftsført tabet. Dette tab kunne være ydelsen på fælleslånet, såfremt lejligheden ikke kan sælges til ny ejer indenfor ejerpantebrevet/pantstiftende hovedstol. I henhold til foreningens vedtægter, vil ejerforeningen derfor kunne kræve, at samtlige ejere betaler i henhold til deres fordelingstal til dækning af dette tab. I sådan en situation vil nogle ejere komme til at dække tabet på fælleslånet, som de ikke deltager i.

Læs meget mere om fælleslån og indsend en uforpligtende forespørgsel på et fællesån til jeres ejerforening på vores side om fælleslån.

Michelle Andersen
Om forfatteren: Michelle Skovbjerg Andersen er erhvervsrådgiver i Nordea Boligforeninger, og er specialist i finansiering af andelsbolig- og ejerforeninger. Du kan kontakte hende, hvis jeres forening har brug for hjælp til finansiering af vedligeholdelses- eller forbedringsarbejder på ejendommen. Du kan altid aftale et møde med Michelle eller med en kollega fra Nordea.