AirbnbUdlejning

Hvad stiller ejerforeningen op mod de mange Airbnb-udlejninger?

Kortidsudlejninger gennem tjenester som Airbnb, er stigende i landets ejerboligforeninger. Men hvad kan ejerforeningen stille op, hvis udlejningerne svækker sammenhængskraften i foreningen og bliver til gene for foreningens andre beboere? Vi ser nærmere på problematikken her.

Mange danskere lejer deres bolig ud via udlejningstjenesten Airbnb, når de selv holder ferie. Dette gælder også for ejerlejligheder, hvor omfanget af Airbnb-udlejninger er stigende. Som udgangspunkt har ejere af en ejerlejlighed ret til at udleje både enkeltværelser og hele boligen som korttidsleje, og der er da også gode penge at tjene på at udleje sin bolig. Men disse hyppige kortidsudlejninger kan give anledning til gener i nogle ejerforeninger, da de mange kortidsbeboere kan udfordre sammenhængskraften i foreningen. Vi ser nærmere på, hvordan man som ejerforening kan håndtere Airbnb-udlejningerne, og vi får en eksperts gode råd til, hvordan ejerforeninger kan komme udlejningsproblematikken i forkøbet.

Ejerforeningen er ikke et hotel

Det er vigtigt, at man som ejer er opmærksom på, om der er regler i foreningens vedtægter, der forbyder eller stiller krav til korttidsudlejninger. Nogle ejerforeninger tillader ikke korttidsudlejninger, mens andre har bestemmelser for, hvor længe man må udleje boligen. Mange ejerforeninger har dog ikke konkrete regler for korttidsudlejninger, og derfor kan det være svært at handle, når uheldige udlejningsoplevelser begynder at fylde.

Som udgangspunkt har en ejerforening ikke beføjelse til at ekskludere ejere, som udlejer deres ejerlejligheder. Men uanset den frie udlejning, ønsker flere foreninger ikke at agere som hotel med de gener og øget slidtage, som kan forekomme ved hyppige korttidsudlejninger. Men hvad kan man som ejerforeningen så stille op, hvis man vil komme udlejningsgenerne til livs?

Den enkelte ejer må stå til ansvar for sin lejer

Spørger man Administrationschef og advokat Henrik da Silva fra ØENS Advokatfirma og ØENS Ejendomsadministration, kan man som ejerforening godt imødekomme kortidsudlejningerne på en fornuftig måde uden, at der nødvendigvis skal opstilles forbud.

”Hvis en ejer udlejer sin ejerlejlighed, er det vigtigt at denne gøres bevidst om sit hæftelsesansvar overfor sin lejer,” skriver Henrik da Silva. Han giver et konkret forslag til, hvordan foreningen kan fremhæve dette i vedtægterne:

”Man kan eksempelvis i sin vedtægt indføje en formulering, som minder om den i lejelovens § 25: Ejeren er erstatningsansvarlig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede herunder lejere. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal ejeren straks anmelde til ejerforeningen, uanset at han ikke selv måtte bebo ejerlejligheden. Andre skader skal anmeldes uden ugrundet ophold.”

Det er en god idé at synliggøre ejerens pligt for sin lejer, således at ejer bliver sit ansvar bevidst for eventuelle skader og gener, som sker under en udlejning. En tilføjelse som måske kan få den enkelte ejer til at tænke sig en ekstra gang om, inden lejligheden sættes på udlejningshjemmesiden.

Når lejeren skal sættes ud

De færreste ejerforeninger ønsker at køre en sag mod en ejer eller en lejer. Derfor skal foreninger komme problemet i forkøbet i vedtægten. Her kommer Henrik da Silva fra ØENS Advokatfirma og ØENS Ejendomsadministration, med et forslag om, at vedtægten ændres så den giver adgang for ejerforeningen til at køre sager direkte mod lejerne, såfremt ejeren ikke selv tager ansvar. Uden denne vedtægtsbestemmelse er ejerforeningen nød til først at stævne ejeren før man kan køre en sag mod lejer og det er de færreste ejerforeninger indstillede på.

På grund af udfordringer med tiltagende udlejning er det som helhed en rigtig god ide at opdatere sine vedtægtsbestemmelser.

”Dette hjælper vi selvfølgelig gerne med hos ØENS Advokatfirma og ØENS Ejendomsadministration. Grundet de mange udfordringer har vi nyligt udarbejdet en standardvedtægt, som klienter og kunder kan tage afsæt i,” slutter Henrik da Silva.

Skatteregler for udlejning med Airbnb

Lejeindtægter skal som udgangspunkt altid opgives til Skat, også hvis det er en korttidsudlejning via Airbnb. Du kan vælge mellem et bundfradrag og et regnskabsmæssigt fradrag når du skal indberette udlejning af din ejerbolig til Skat. De fleste bruger bundfradraget, som er den nemmeste løsning.

Bundfradrag.

Ved bundfradrag skal du kun betale skat af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget. Bundfradraget udgør 1,33 procent af ejendomsværdien, dog altid mindst 24.000 kroner. Ejendomsværdien kan du se på din årsopgørelse og lejeindtægten udgør den samlede lejeindtægt, inklusive betaling for el, gas, varme, vand og telefon.

Regneeksempel:
Du udlejer din ejerlejlighed i to måneder. På årsopgørelsen står, at ejendomsværdien er 2.100.000 kroner. Bundfradraget er på 1,33 procent af ejendomsværdien, hvilket betyder at regnstykket er: 2.100.000 x 1,33 / 100 = 28.000 kroner. Det vil sige at dit bundfradrag er 28.000 kroner.

Hvis du tjener 30.000 kroner (alt inklusiv) på udlejningen i de to måneder, vil din skattepligtige indtægt være 2.000 kroner. Da lejen på de 30.000 kroner minus bundfradraget på de 28.000 kroner giver et overskud på 2.000 kroner.

Regnskabsmæssige fradrag.
Med et regnskabsmæssigt fradrag skal du betale skat af lejeindtægten fratrukket de faktiske udgifter. Her skal du som lejer lave en opgørelse over lejeindtægter og udgifter, som du kun skal kunne fremvise Skat, hvis de beder om det. Du skal også kunne fremvise en kvittering på de ting, du trækker fra, såsom vand, varme og vedligeholdelsesudgifter.

Læs mere om reglerne for udlejning på Skats hjemmeside.

Del jeres erfaring

Heldigvis er det langt fra alle ejerforeninger, der oplever problemer med korttidsudlejninger. Vi opfordrer jer til at lægge en kommentar om, hvilke løsninger I har erfaring med i jeres ejerforening. Og eventuelt fortælle om, jeres oplevelse med kortidsudlejninger.

Nynne Groth
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som kommunikationsmedarbejder hos Ejerportal.dk, hvor hun formidler nyttig information om ejerboligmarkedet. Nynne brænder for kommunikation og er netop i gang med en kandidat i virksomhedskommunikation fra Copenhagen Business School.