Generalforsamlingen

Generalforsamlingen er ifølge normalvedtægtens §1, stk. 1, ejerforeningens allerøverste myndighed. Alle spørgsmål, der ikke ifølge vedtægterne underkastes endelig afgørelse i andet foreningsorgan, kan således indbringes for general-forsamlingen, jvf. normalvedtægtens §1, stk. 2.

Adgang og stemmeret

Alle ejere er automatisk medlemmer af ejerforeningen. Der er således ikke tale om, at en ejer kan eller skal melde sig ind eller ud, jvf. lovens §2. Det er som udgangspunkt kun medlemmerne, der har adgang til generalforsamlingen og ret til at stille forslag samt adgang til at indbringe bestyrelsens afgørelser for generalforsamlingen. Ægtefæller og nære slægtninge har adgang til generalforsamlingen, jvf. normalvedtægtens §§4 og 6, forudsætningsvis. Det er tvivlsomt, om lejere har adgang. Et medlem bør dog kunne mødes med en "rådgiver".

Administrator og revisor

Udover medlemmerne har normalt administrator og revisor adgang til generalforsamlingen. Om andre skal have adgang, afgøres af generalforsamlingen.

Indkaldelse

Det er ifølge normalvedtægtens §3 bestyrelsen, der indkalder til generalforsamling. Det er ikke angivet, hvorledes indkaldelse skal ske, og der er således ikke noget krav om skriftlighed, om end det må tilrådes og typisk er praktisk nødvendigt. Indkaldelse skal ske ved opslag f.eks. på trappeopgange. Indkaldelse sker med otte dages varsel.

Indkaldelsens ærlighed

Det skal af indkaldelsen fremgå, hvilke sager der skal behandles på generalforsamlingen. Emner, der ikke udtrykkeligt er angivet i indkaldelsen på en måde, så medlemmerne kan bedømme vigtigheden, kan ikke behandles på generalforsamlingen. Ud fra indkaldelsen skal medlemmerne være i stand til at afgøre generalforsamlingens vigtighed og på dette grundlag træffe en beslutning om, hvorvidt disse ønsker at deltage og afgive stemmer. I mangel af anden vedtægtsbestemmelse skal generalforsamlingen formentlig afholdes i den kommune, hvori ejerlejlighedskomplekset er beliggende.

Ordinær generalforsamling

Ordinær generalforsamling afholdes én gang årligt i marts eller april, jvf. normalvedtægtens §2. Ekstraordinær generalforsamling kan ifølge stk. 2, til enhver tid indkaldes af bestyrelsen, og skal indkaldes, når det forlanges af mindst 25% af medlemmerne efter antal af lejligheder eller fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det. Dagsordenen for den ordinær generalforsamling skal som minimum omfatte de i normalvedtægtens §2, stk. 1, nævnte punkter, med mindre andet er fastsat i særvedtægt.

Dirigentvalg

Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent. Dirigenten er typisk ikke-medlem, f.eks. en tilkaldt advokat. Administrator kan ligeledes fungere som dirigent.

Afstemning ved fuldmægtig

Ret til at afgive stemme har de fremmødte medlemmer og kun disse. Stemmeafgivning ved fuldmagt kan dog finde sted, jvf. normalvedtægtens §4, stk. 2.

Fordelingstallet afgørende

Beslutninger træffes ifølge normalvedtægtens §1, stk. 3 ved stemmeflerhed efter fordelingstal af de afgivne stemmer (ikke et flertal af de fremmødte) Det går betydning, hvis en eller flere undlader at stemme).

Udlejede lejligheder

Den oprindelige ejer vil således være stemmeberettiget i forhold til summen af fordelings-tallene for de endnu ikke solgte lejligheder.

Restejendomsejerens stemmeret

En særregel herom findes i EJLL §2, st. 4, hvorefter en ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening ikke kan deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979. Om anvendelsesområder for bestemmelsen se U 1988.129 H. Udover denne regel gælder ingen lovmæssige indskrænkninger i restejendommens stemmeret, hvilket indebærer, at der kan være ulemper og majorisering af minoriteten i ejendomme, hvor hovedparten af ejerlejlighederne stadig er udlejet.

Domspraksis

U 1976.583 V: "En ejendom var opdelt i 33 ejerlejligheder, hvoraf de 8 var solgt, mens de resterende 25 lejligheder fortsat ejedes af udstykkeren, anpartsselskabet A, der udlejede lejlighederne. A fandtes som ejer af 25 af lejlighederne, efter fordelingstallet 827/1000 mod 173/1000, at repræsentere et flertal på mere end 2/3-dele af de stemmeberettigede såvel efter antal som efter fordelingstal og således efter §1, stk. 4, i normalvedtægten for ejerforeninger gyldigt at kunne træffe beslutning om ændring af vedtægten. Vedtægtsændringen antoges herefter til tinglysning".

Visse vedtagelser kræver kvalificeret majoritet

I normalvedtægtens §1, stk. 1, er det fastsat, at der til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør, eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring af vedtægten kræves, at 2/3-dele af de stemmeberettigede såvel efter antal lejligheder som efter fordelingstal stemmer for.

Kvalificeret majoritet

Såfremt forslaget uden at blive vedtaget opnår tilslutning fra 2/3-dele af de fremmødte (ikke kun af afstemningsdeltagere), såvel efter antal lejligheder som efter fordelingstal, skal der afholdes en ny generalforsamling, hvor forslaget vedtages med 2/3-dele af de afgivne stemmer såvel efter antal lejligheder som efter fordelingstal uanset antal fremmødte. At udtrykket "efter antal" i normalvedtægtens §1, stk. 4 skal forstås som antal lejligheder, ikke efter antal ejere, er fastslået i afgørelserne i U 1976.583 V og U 1980.552 H.

Simpel ctr. kvalificeret majoritet

De dispositioner der kræver kvalificeret flertal efter stk. 4, er dispositioner, der indebærer fornyelser og nyanskaffelser af væsentlig karakter. Dispositioner, der må anses for sædvanlige eller nødvendige som led i en forsvarlig administration og vedligeholdelse af ejendommen, kan træffes med simpel majoritet efter stk. 3, uanset udgiftens størrelse. Reglerne kan fraviges i en særvedtægt, men urimelige bestemmelser kan tilsidesættes efter aftalelovens §36.

Krav om énstemnighed

Indgreb i rådigheden om de enkelte lejligheder kræver normalt enighed, og det samme gælder opløsning af fællesskabet. Enighed må efter omstændighederne tillige kræves ved afgørende dispositioner over fællesejendom. Ændring af fordelingstallene kræver enighed.

Eksklusion

Eksklusion af ejerforeningen med deraf følgende fortabelse af stemmeret kan ikke finde sted. Der er i lovens §8 hjemmel til at pålægge en ejer, der gør sig skyldig i grov eller oftere gentagen misligholdelse af sine forpligtigelser over for ejerforeningen eller et af dennes medlemmer, at fraflytte (men ikke sælge) lejligheden. Ifølge lovens forarbejder bør der stilles strengere krav til fjernelse af en ejer end ophævelse af et lejemål. Praksis vedrørende eksklusion af andelsboligforeninger, kan være vejledende. Beslutningen har ingen betydning for medlemmets fortsatte stemmeret. Hvis et medlem misligholder betalingsforpligtelsen overfor ejerforeningen, kan lejligheden om nødvendigt bortsælges på tvangsauktion.

Tvangsauktion

Derved ekskluderes den pågældende ejer, og han mister fra bortsalgstidspunktet stemmeretten i foreningen. Der er næppe noget i vejen for, at det i en særvedtægt kan bestemmes, at en ejer kan tvinges til at sælge sin lejlighed.

Legitimation og stemmeret

Ved overdragelse af lejligheden er som udgangspunkt den tinglyste adkomsthaver legitimeret til at udøve ejerbeføjelserne, med den nye ejer, der endnu ikke har fået tinglyst sin ret, kan udøve beføjelserne, når han møder på generalforsamlingen og godtgør sin ret. I loven og normalvedtægten tales om "ejeren". Man er "ejer" fra slutsedlens underskriftsdato, stemmeret kan derfor først udøves af den nye ejer straks efter at slutseddel er underskrevet, cfr. Blok, side 433, der antager, at stemmeretten først overgår ved overtagelsen. Sikkert er det, at tinglysning er uden betydning, bortset fra spørgsmål om legitimation.

Lejerne har ingen stemmeret

En lejer af en ejerlejlighed har ingen stemmeret på generalforsamlingen. Ejeren kan dog give lejeren (eller en anden myndig person) fuldmagt til at udøve stemmeret på sine vegne, jvf. normalvedtægtens §4, stk. 2. En sådan adgang til at stemme ved fuldmægtig eksisterer ikke i andre foreninger uden vedtægtshjemmel og kan i ejerforeninger udelukkes ved udtrykkelig vedtægtsbestemmelse.

Panthavere

En panthaver har ikke stemmeret. Dog kan formentlig anerkendes stemmeret for en panthaver, der har taget pantet til brugelighed.

Uigenkaldelig fuldmagt

Uigenkaldelig fuldmagt til stemmeafgivning har ikke virkning for foreningen, som kan bortse fra en sådan fuldmagt og give ejeren stemmeretten. Dette følger EJLL §2, stk. 3, hvorefter rettighederne over og forpligtelserne vedrørende lejlighederne ikke kan adskilles fra ejendomsretten til lejlighederne. En uigenkaldelig fuldmagt er en utilladelig særskilt overdragelse af selveste stemmeretten.

Samejeres stemmeret

Ejes en ejerlejlighed af flere i sameje, kan stemmeretten kun udøves i fællesskab, det vil sige ved fuldmagt til medejer eller til tredjemand. En opsplitning af stemmeretten kan ikke finde sted. Dette gælder også hvis de to ægtefæller har lejligheden i sameje (begge har skøde på den). Ved almindeligt formuefællesskab tilkommer stemmeretten den, som har skødet på lejligheden. Normalvedtægtens §4, stk. 2 indeholder en legal fuldmagt til ejerens ægtefælle til at udøve stemmeretten. Fuldmagten kan tilbagekaldes ved, at ejeren giver ejerforeningen udtrykkelig meddelelse herom.

Viceværtslejligheder

Hvis fællesskabet, ejerforeningen, ejer en lejlighed, således som det f.eks. kan være til-fældet med en viceværtlejlighed, ses der ved afstemninger bort fra denne lejlighed.

Inhabilitet

Om inhabilitet ved afstemninger gælder de sædvanlige foreningsretslige regler, hvorefter et medlem kan have en særinteresse, der medfører, at han ikke bør deltage i afstemningen. Dette kan specielt få betydning, når der træffes afgørelse efter EJLL §8 om medlemmets fraflytning på grund af misligholdelse. En anden sag er det, at det pågældende medlem altid har ret til at komme til stede og forsvare sig på samme måde som et foreningsmedlem, der står til eksklusion af foreningen.

Protokol

Der skal i en af bestyrelsen autoriseret protokol optages en kort beretning om forhand-lingerne på generalforsamlingen, jvf. normalvedtægtens §5, stk. 2, hvori også foreskrives, at beretningen skal underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen.

Enighed

De formelle regler om generalforsamlingen kan fraviges i det enkelte tilfælde ved enighed blandt samtlige ejerforeningens medlemmer, ikke blot de fremmødte. Foreligger sådant samtykke ikke, er beslutningen som udgangspunkt ugyldig. Adgangen til at påråbe sig ugyldighed kan bortfalde ved passitivitet. Tilstedeværende medlemmer mister retten til at fremsætte indsigelse, hvis det ikke sker på mødet.