Fortrydelsesretten
Forbrugerbeskyttelsesloven giver dig en frist på seks hverdage, til at fortryde dit boligkøb. Fristen løber fra det tidspunkt, hvor du og sælger har underskrevet købsaftalen. At der er seks hverdage betyder, at du som køber altid har én weekend til at overveje købet i. Med denne korte fortrydelsesfrist har du mulighed for uden pres fra sælgeren at overveje købet grundigt og eventuelt søge bistand fra en kvalificeret rådgiver.
Vil du bruge fortrydelsesretten, skal du betale en godtgørelse til sælgeren på 1% af købesummen, medmindre sælger ikke har skrevet under endnu. Det er nødvendigt, at din skriftlige meddelelse og betaling er kommet frem til sælger eller ejendomsformidler inden fristens udløb.
Fortrydelsesretten forhindrer ikke, at du og sælger aftaler, at din rådgiver skal godkende handlen i sin helhed (rådgiverforbehold.) Et rådgiverforbehold betyder, at hvis rådgiveren har væsentlige indvendinger mod købsaftalen, der ikke kan løses med sælger, så falder handlen bort, uden at du skal betale godtgørelse.
"Fortrydelsesretten gælder fra aftalen er blevet indgået, men kun hvis du opfylder visse betingelser"
Kan man fortryde en bolighandel?
En bolighandel kan godt gå tilbage, selvom købsaftalen er skrevet under. Der er blot stramme regler for, hvor længe du har fortrydelsesret, og hvordan du skal forholde dig. Ofte undgår du dog ikke at betale sælger en godtgørelse på 1 % af købesummen. Såfremt man ønsker at fortryde en købsaftale, er der mange regler at følge og forbehold at tage:
Følgende regler gælder for aftaler om køb af :
- En- og tofamiliehuse, ejerlejligheder og sommerhuse.
- En andel i en andelsboligforening
- Køb af ejerlejligheder, aktie- og anpartslejligheder
Reglerne gælder ikke for aftaler om køb af :
- Fast ejendom på auktion, eller når der ved aftalens
indgåelse er indgivet begæring om tvangsauktion, og
køberen vidste eller burde vide dette - Landbrugsejendom, der er undergivet landbrugspligt
- Timesharelejligheder
Sådan bruger du fortrydelsesfristen
Du kan frit trække dit købstilbud tilbage, så længe sælgeren ikke har accepteret. Men når sælgeren først har accepteret dit købstilbud, er der indgået en bindende aftale. Fortrydelsesretten gælder fra aftalen er blevet indgået, men kun hvis du opfylder visse betingelser:
Du skal sende et brev til sælgeren eller dennes repræsentant, hvor du meddeler, at du træder tilbage fra aftalen. Brevet skal være kommet frem senest 6 hverdage efter det tidspunkt, hvor sælgeren accepterede dit købstilbud. Lørdage og grundlovsdag anses ikke for hverdage ved beregningen af fortrydelsesfristen. Er aftalen indgået ved, at du har accepteret sælgers salgstilbud, regnes 6-dages fristen fra det tidspunkt, hvor du har fået kendskab til salgstilbuddet. Da du har bevisbyrden for, at brevet er kommet frem, rådes du til at sende brevet anbefalet eller med afleveringsattest.
Hvis du gør brug af din fortrydelsesret, skal du betale sælgeren en godtgørelse på 1% af købesummen inden udløbet af 6-dages fristen. Du kan også betale godtgørelsen til den medvirkende ejendomsmægler. Du skal ikke betale godtgørelse, hvis aftalen er indgået med en sælger, der har opført ejendommen med salg for øje, eller hvis hovederhverv er at sælge fast ejendom, når sælgeren har handlet som led i dette erhverv. Du skal heller ikke betale en godtgørelse på 1%, hvis aftalen går ud på køb af en grund og ny- eller færdigopførelse af en hel bygning på grunden. I det tilfælde kan entreprenøren alene kræve vederlag for arbejde, som efter aftalen allerede skulle være udført, og som er udført.
"Du har som køber bevisbyrden for, at der ikke er udvist uagtsomhed"
Hvis ejendommen er taget i brug
Hvis du er flyttet ind eller har ladet håndværkere udføre arbejde på ejendommen, skal du inden 6-dages fristens udløb stille ejendommen til sælgerens disposition. Hvis du har foretaget håndværksmæssige ændringer eller andre forandringer på ejendommen, skal du inden 6-dages fristens udløb føre ejendommen tilbage til væsentlig samme stand som før indgrebet eller forandringen. Hvis du eller andre, der har haft adgang til ejendommen i din interesse, har beskadiget eller forringet ejendommen, skal du inden 6-dages fristens udløb udbedre forholdet, medmindre beskadigelsen eller forringelsen er hændelig. Du har som køber bevisbyrden for, at der ikke er udvist uagtsomhed.
Når købsaftalen er tinglyst og udbetalingen betalt
Hvis købsaftalen er blevet tinglyst, skal du - igen inden 6-dages fristens udløb - sørge for, at aftalen atter kan blive aflyst. Hvis du selv har anmeldt skødet til tinglysning, skal du sende en begæring til tinglysningskontoret om at få aftalen aflyst. Hvis det er sælgeren, som har sørget for tinglysning af skødet, skal du foretage det fornødne til aflysning af aftalen. Har du betalt en del af købesummen, skal sælgeren straks ved Deres tilbagetrædelse fra aftalen betale dig pengene tilbage, undtagen selvfølgelig godtgørelsen på 1% af købesummen.
Advokatforbehold
Ønsker du at undgå at betale en godtgørelse på 1% af købesummen, hvis du skulle gøre brug af fortrydelsesretten, kan De sørge for at indføje et forbehold om advokatgodkendelse i købsaftalen, et såkaldt advokatforbehold (også benævnt rådgiverforbehold). Du kan på denne måde få, hvad der i praksis svarer til en fortrydelsesret, men uden at det koster 1% af købesummen. Før du skriver under på købsaftalen, skal du enten lade din rådgiver se købsaftalen igennem eller tage forbehold for, at dette kan ske. Forbehold for køberrådgivers godkendelse af handlen, betyder at aftalen i sin helhed er til at "komme ud af handlen", uden at det koster penge at træde ud af aftalen. Hvis De vil benytte lovens fortrydelsesret, skal De huske at overholde vilkårene om skriftlighed og betaling samt tidsfristen på 6 hverdage.
Rådgiverforbehold
Når det er "sælgers marked", vil en køber kunne føle sig presset til at slå til meget hurtigt. Selv om køberen i en sådan situation har gjort en indsats for at være orienteret om det aktuelle ejendomsmarked i forhold til sine individuelle behov, er der alligevel risiko for, at en handel, der indgås under "pres", ikke er tænkt godt nok igennem. Det sker, at køberen først søger professionel bistand umiddelbart før og i mange tilfælde endda først efter, at der er skrevet under på en købsaftale. Hvis der i disse tilfælde ikke er taget et rådgiverforbehold, er din eneste mulighed for at komme ud af handlen at anvende den lovfæstede fortrydelsesret. Der gælder ikke en fortrydelsesret for sælger. Når han har underskrevet købsaftalen, er han bundet, hvis ikke andet er aftalt.
Fortrydelsesretten forhindrer imidlertid ikke, at du og sælger aftaler, at din rådgiver skal godkende handlen i sin helhed (advokat- eller rådgiverforbehold). Et rådgiverforbehold betyder, at hvis rådgiveren ikke kan godkende handlen i sin helhed, falder handlen bort, uden at du skal betale godtgørelse. Underskrift på et købstilbud er normalt bindende, og det er derfor altid en god ide at lade en rådgiver gennemse købsaftalen, før du skriver under. Hvis tiden er knap, fordi der står andre købere på spring, kan man dog bede om, at der i købsaftalen indsættes et såkaldt rådgiverforbehold. På den måde vil du få mulighed for at overveje købet på ny, efter at du har hørt rådgiverens syn på sagen. Rådgiveren kan have bemærkninger ikke alene vedrørende selve aftaleteksten, men også vedrørende din økonomiske muligheder for at sidde i ejendommen. En lokalkendt rådgiver kan også have betænkeligheder ved købsprisen, eller måske henlede opmærksomheden på upraktiske forhold vedrørende ejendommens beliggenhed, byggetekniske stand osv. Hvis rådgivningen fører til, at det ikke kan anbefales at gennemføre handlen, kan rådgiveren meddele ejendomsmægleren, at du ikke ønsker at købe. Alternativt kan rådgiveren forhandle om at skaffe dig bedre vilkår. Da det ikke koster noget i relation til sælger at udnytte rådgiverforbeholdet, vil det kunne betale sig at benytte sig at dette, frem for den almindelige fortrydelsesret. Fortrydelsesretten - og måske navnlig rådgiverforbeholdet - kan have sin fordel i et vekslende ejendomsmarked, og navnlig i perioder, hvor der er tale om "sælgers marked".
"Kan du af en eller anden grund ikke nå at gennemgå købsaftalen og papirerne med din rådgiver, før du underskriver købsaftalen, bør du sikre dig, at der bliver indsat et rådgiverforbehold i købsaftalen"
Før underskrivelse
Som køber bør du helst, før du skriver under på noget, betinge dig, at din rådgiver skal gennemgå det udkast til købsaftale, som ejendomsmægleren har udarbejdet. Mange købere kommer imidlertid i en situation, hvor de på grund af pres fra ejendomsmægleren - for eksempel hvis der er flere potentielle købere til en ejendom - vælger at skrive under på købsaftalen, inden aftalegrundlaget er gennemgået med deres rådgiver. Kan du af en eller anden grund ikke nå at gennemgå købsaftalen og papirerne med din rådgiver, før du underskriver købsaftalen, bør du sikre dig, at der bliver indsat et rådgiverforbehold i købsaftalen, inden du skriver under, således at du ikke er bundet af deres underskrift uden videre. Derved kan du undgå at skulle betale den dyre fortrydelses godtgørelse til sælger, hvad enten du vælger at træde tilbage fra handlen, fordi der måtte være problemer med denne, eller hvis du slet og ret ønsker at komme ud af handlen.
Gratis fortrydelsesret
Med et advokatforbehold, også benævnt Rådgiverforbehold, kan du underskrive en købsaftale men blive løst fra den, hvis din rådgiver ikke godkender handlen. Normalt skal man betale 1% af købssummen, hvis man fortryder. Det skal du ikke, hvis du har indføjet et rådgiverforbehold. Inden underskrift skal du bede ejendomsmægleren vise dig, hvor i købsaftalen forbeholdet står sort på hvidt. Såfremt mægleren ikke har indsat advokatforbeholdet i købsaftalen, kan du selv skrive teksten til i købsaftalen - gerne på "afslutningssiden", hvor du skal påføre din underskrift. Husk at benytte kuglepen eller lignende.
Formuleringen af forbeholdet
Et rådgiverforbehold skal skrives ind i selve købsaftalen og kan formuleres således:
Købers underskrift på nærværende købsaftale er betinget af, at købers rådgiver kan godkende købsaftalen i dens helhed. Eventuelle indsigelser skal være meddelt sælgers ejendomsmægler senest den ........ 20..... kl. 12.00. I modsat fald er købers underskrift bindende."
Fristen bør af hensyn til rådgiverens mulighed for at se på sagen og rådføre sig med dig ikke sættes kortere end tre hverdage. Man ser undertiden en anden formulering, f.eks. at handlen er betinget af rådgiverens godkendelse af aftalens juridiske indhold, men en sådan begrænsning er ikke tilfredsstillende. Rådgiveren ville nemlig i dette tilfælde kun kunne hjælpe dig ud af købet uden omkostninger, hvis de aftalte vilkår f.eks. giver problemer med handlens gennemførelse i forhold til offentlige myndigheder eller til private. Prisen, overtagelsesdagen, kursen på sælgerpantebrevet og andre lignende forhold kan der derimod ikke ændres på.
"Reglerne om fortrydelsesret gør det ikke overflødigt at få indføjet en godkendelsesklausul i købsaftalen"
Accept
Du skal under ingen omstændigheder acceptere, at klausulen formuleres sådan, at handlen alene er betinget af din banks økonomiske godkendelse eller af rådgivers juridiske godkendelse, idet det er meget uklart, hvad der egentlig menes med sådanne begrænsninger. Du stilles for ringe, hvis du ikke bruger den ovennævnte formulering. Du skal heller ikke acceptere, at klausulen formuleres således, at handelen betragtes som godkendt, hvis din rådgiver eller din bank ikke er fremkommet med indsigelser inden en meget kort frist. Hvis ejendomsmægleren ikke vil gå med til, at godkendelsesklausulen formuleres nøjagtigt, som angivet ovenfor, tilrådes det at undlade at underskrive købsaftalen - uanset hvor meget ejendomsmægleren presser dig.
Reglerne om fortrydelsesret gør det ikke overflødigt at få indføjet en godkendelsesklausul i købsaftalen. Hvis du kun bruger den generelle fortrydelsesret, skal du betale en godtgørelse til sælgeren på 1% af den nominelle købesum. Det skal du ikke, hvis du har betinget dit køb af din rådgivers endelige godkendelse af handlen i sin helhed, og rådgiveren herefter på dine vegne meddeler, at han ikke kan godkende aftalen.
Tidsfrist
Som køber skal du være opmærksom på, at advokatforbeholdet normalt angives med en tidsfrist, indenfor hvilken din rådgiver skal gøre dine indsigelser gældende. Tidsfristen bør som minimum give dine rådgiver to fulde arbejdsdage - regnet fra det tidspunkt sagen modtages på rådgivers kontor - til at gennemgå købsaftalen og alt det andet materiale, som du får fra ejendomsmægleren. Husk, at materialet typisk er ganske omfattende!
