Ejendomsformidling

Ejendomsformidling (bekendtgørelse)
Kapitel 1
Generelle krav til indholdet i formidlingsaftaler
   § 1. Aftalen skal indeholde oplysning om:
1. samtlige aftaleparters navn og adresse,
2. opdragets formål,
3. hvem der i henhold til lov om omsætning af fast ejendom er garantistiller for vedkommende ejendomsformidler, og
4. særlige forhold, betingelser eller begrænsninger vedrørende den konkrete opgaves løsning.
  Stk. 2. Aftalen skal være underskrevet af samtlige aftaleparter.
  Stk. 3. Forbrugeren skal i forbindelse med aftalens indgåelse have overgivet en genpart af aftalen.
   § 2. Aftale om ændring af vilkårene i en formidlingsaftale skal nedfældes i et tillæg til denne, som skal være underskrevet af samtlige aftaleparter. Aftale om forlængelse af opdragets varighed på i øvrigt uændrede vilkår kan dog ske ved en af samtlige aftaleparter underskrevet påtegning på den oprindelige formidlingsaftale. § 1, stk. 3, finder tilsvarende anvendelse.
 
Kapitel 2
Særlige krav til indholdet i salgsformidlingsaftaler
   § 3. Aftalen skal identificere den ejendom, opdraget angår, ved adresse og matr.nr./ejerlejlighedsnr.
   § 4. Den af formidleren i henhold til lov om omsætning af fast ejendom § 3, stk. 1, skønnede kontantpris og den hertil knyttede salgsperiode skal fremgå af aftalen.
  Stk. 2. Er det aftalt, at ejendommen skal udbydes til en anden kontantpris end den i stk. 1 nævnte, skal denne udbudspris tillige fremgå af aftalen.
   § 5. Resultatet af formidlerens rådgivning om behov og mulighed for en byggeteknisk gennemgang af ejendommen skal fremgå af aftalen.
   § 6. Aftale om vederlag skal indeholde en angivelse af, hvad vederlaget beløber sig til ved salg på de aftalte udbudsvilkår.
  Stk. 2. Er det aftalt, at vederlaget afhænger af den faktisk opnåede salgspris, skal det yderligere være angivet, hvorledes vederlaget beregnes. Beregningen skal stå i forhold til kontantprisen og må ikke afhænge af finansieringsvalget.
   § 7. Det kan aftales, at der som en del af det resultatafhængige vederlag skal ske betaling efter regning af formidlerens nettoudgifter ved nærmere angivne foranstaltninger, der udføres som en del af formidlingsopdraget. Hver enkelt foranstaltnings omfang og den hertil knyttede maksimale udgift for forbrugeren skal være angivet.
  Stk. 2. Er der truffet aftale som anført i stk. 1, skal det samlede maksimale vederlag efter stk. 1 være angivet i aftalen.
  Stk. 3. Er der truffet aftale som anført i stk. 1 vedrørende salgsfremmende foranstaltninger, forudsættes indsatsen i mangel af anden aftale jævnt fordelt over den aftalte salgsperiode.
   § 8. Det kan aftales, at der uafhængigt af salg og betaling af det resultatafhængige vederlag skal ske særskilt betaling af, hvad formidleren har måttet betale til tredjemand for dennes afgivelse af nødvendigt dokumentationsmateriale, som sælger ikke er i besiddelse af.
  Stk. 2. Nødvendigt dokumentationsmateriale efter stk. 1 kan bl.a. omfatte tingbogsattest, kommunalt oplysningsskema, BBR-ejermeddelelse, skatte- og vurderingsattest, ejerlejlighedskort og -skema, matrikelkort, bygningstegninger, pantebrevskopi, restgældsopgørelse, varmesynsrapport og byggeteknisk gennemgang, men ikke tilbud om lån og forsikring.
  Stk. 3. Er der truffet aftale som anført i stk. 1, skal den maksimale udgift være angivet i aftalen.
 
Kapitel 3
Ejerudgift og anvendelsesudgift
   § 9. Anvendelsesudgiften indgår ikke i brutto- og nettoudgiften.
  Stk. 2. I salgsopstillingen skal det oplyses, at brutto- og nettoudgiften ikke omfatter udgifterne til energi, vand og andre forbrugsafhængige forhold samt løbende vedligeholdelse.
  Stk. 3. I salgsopstillingen skal der vedrørende udgifterne til vand, vandafledning, el, gas og fjernvarme gives oplysning om prisen pr. enhed og den aktuelle årlige a conto-betaling hertil. Vedrørende udgiften til olie gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil.
  Stk. 4. Er der ved en byggeteknisk gennemgang tilvejebragt oplysning om udgiften til løbende vedligeholdelse, skal denne oplysning medtages i salgsopstillingen.
   § 10. Bruttoudgiften er lig med ejerudgiften første år.
  Stk. 2. Ejerudgiften første år specificeres i salgsopstillingen. Den omfatter samtlige ydelser forbundet med den foreslåede eller aftalte finansiering, den aktuelle ejendomsskat og de aktuelle udgifter til renovation, rottebekæmpelse, rensningsanlæg, skorstensfejning og olie/kemikalieaffald, til antenneforening, hybridnet, fællesanlæg og privat vej, til ejendomsforsikring, og til grundejer/ejerforening, herunder eventuelle udgifter til renholdelse og administration, som ikke er indeholdt i fællesudgifter til grundejer/ejerforening, samt ydelserne på eventuel gæld, som overtages af køber uden for købesummen, og sådanne andre udgifter, som måtte påhvile ejendommen.
   § 11. Nettoudgiften beregnes ved specifikation i salgsopstillingen af den aktuelle størrelse af skattemæssige fradrag, lejeværdi af egen bolig og relevante skatteprocenter.
  Stk. 2. Er den aktuelle lejeværdi reduceret på grund af ligningslovens regler om begrænsning af lejeværdiens stigning, skal dette angives i forbindelse med oplysning om, hvad den fulde lejeværdi er, og fra hvilket år lejeværdien indgår med dette beløb.
  Stk. 3. Lejeværdien indgår med normal størrelse og stigningstakt uden hensyn til reglerne om nedsat lejeværdi og ekstra stigningsbegrænsninger for særlige persongrupper (personer fyldt 67 år m.fl.). Ved beregning af ejerudgift ved køb kan der dog under fremhævelse af forholdet tages hensyn til, at køber tilhører en sådan særlig gruppe.
 
Kapitel 4
Finansieringsforslag
   § 12. Finansieringsforslaget skal ikke være baseret på bindende lånetilbud, men være baseret på det aktuelle finansieringsmarked.
  Stk. 2. Finansieringsforslaget skal indeholde oplysning om:
1. kontantprisen,
2. den kontante udbetaling, som kræves,
3. de årlige omkostninger i procent, jf. kreditaftalelovens § 9, stk. 1, nr. 4,
4. første års månedlige ydelse, brutto og netto, og
5. det samlede afviklingsforløb med angivelse af ydelsesudviklingen over tid, brutto og netto, efter de kendte rente- og bidragssatser samt skatteregler og øvrige relevante forhold.
   § 13. For hvert lån, der indgår i finansieringsforslaget, skal der gives oplysning om:
1. långiver,
2. lånets art, type, hovedstol og aktuelle restgæld,
3. pålydende rente p.a.,
4. eventuelle stiftelses- eller overtagelsesomkostninger,
5. første års ydelse, afdrag og fradrag,
6. antal terminer pr. år,
7. restløbetid,
8. de årlige omkostninger i procent, jf. kreditaftalelovens § 9, stk. 1, nr. 4,
9. ejerskiftevilkår,
10. eventuelle særlige indfrielsesvilkår og vilkår om uopsigelighed,
11. eventuelle indeksvilkår (de for denne lånetype specielle beregnings-, afdrags- og indfrielsesvilkår),
12. eventuel fradragskonto, og
13. hvad der i øvrigt må antages at have særlig betydning for købers stillingtagen, herunder det eventuelle beløb køber skal betale eller modtager for overtagelse af et lån.
   § 14. Er der i ejendommen indestående lån, som ikke indgår i finansieringsforslaget, og som kan overtages, skal der ved siden af finansieringsforslaget gives oplysning om långiver, lånets art, type og aktuelle restgæld samt dennes kontantværdi, pålydende rente p.a., første års ydelse, restløbetid og årlig omkostning i procent samt eventuel fradragskonto, samt om der er særlige overtagelsesbetingelser. På begæring skal der i øvrigt gives oplysning i overensstemmelse med § 13.
  Stk. 2. Er salg betinget af overtagelse af indestående lån, skal disse indgå i finansieringsforslaget.
 
Kapitel 5
Salgsopdrags indhold og udførelse
   § 15. Formidleren skal aktivt virke for salg af ejendommen.
   § 16. Formidleren skal umiddelbart efter formidlingsaftalens indgåelse til vejledning for parterne udarbejde en specificeret salgsopstilling indeholdende en udførlig beskrivelse af ejendommen og oplysning om følgende:
1. kontantprisen,
2. finansieringsforslag og indestående lån som angivet i §§ 12-14,
3. ejerudgift brutto og netto, jf. §§ 10 og 11:
a) ved den foreslåede finansiering, og
b) ved kontanthandel, medmindre salg er betinget af overtagelse af indestående lån,
4. anvendelsesudgift som angivet i § 9,
5. hvilken kontantudgift køber må påregne at skulle afholde til handelens finansiering og gennemførelse,
6. aktuelle ejendoms- og grundværdi,
7. grund-, bygnings- og boligareal samt eventuelt fordelingstal,
8. ejendommens matrikelnummer, beliggenhed og hidtidige benyttelse,
9. ejendommens nuværende forsikringsforhold, herunder eventuelle forsikringsforbehold, og vilkårene for fremtidig forsikringsdækning,
10. byrder og gæld, som måtte påhvile ejendommen eller sælger personligt, og som køber skal overtage uden for købesummen,
11. ejendommens energimæssige tilstand, herunder om energimærkning og energiplan i henhold til lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, samt at køber efter lovens § 16 har ret til for sælgers regning at lade udarbejde energimærkning og energiplan ved salg af ejendomme, hvor bygningernes samlede etageareal er under 1500 (m2), (* 1)
12. anvendelsesbegrænsninger i kraft af planbestemmelser (lokalplan, varmeplan m.v.) og servitutter m.v., og
13. andre forhold af væsentlig betydning.
   § 17. Formidleren skal umiddelbart efter formidlingsaftalens indgåelse til vejledning for sælger foretage en beregning af salgsprovenu, jf. lov om omsætning af fast ejendom § 20, og overgive sælger resultatet heraf i form af et specificeret salgsbudget.
  Stk. 2. Den bag et ejerpantebrev, skadesløsbrev og udlæg liggende gæld kan holdes uden for beregningen, men i så fald skal der udtrykkeligt være taget forbehold herfor.
   § 18. Aftales der ændrede udbudsvilkår, skal formidleren umiddelbart derefter udarbejde ny salgsopstilling og salgsbudget.
   § 19. Formidleren skal straks orientere sælger om ethvert købstilbud. Svarer et købstilbud ikke til udbudsvilkårene, skal formidleren samtidig overgive sælger nyt salgsbudget.
  Stk. 2. Formidleren skal umiddelbart efter sælgers accept af et købstilbud undersøge, hvorvidt købers økonomiske forhold er til hinder for at omsætte et i handelen indgående sælgerpantebrev til sædvanlig kurs, at opnå en i handelen indgående gældsovertagelse eller ejerskiftebelåning eller i øvrigt at gennemføre handelen som forudsat. Formidleren skal samtidig orientere sælger om betydningen heraf.
 
Kapitel 6
Straf
   § 20. Overtrædelse af §§ 1-19 straffes med bøde.
  Stk. 2. Er en overtrædelse begået af et selskab, kan der pålægges dette bødeansvar.
 
Kapitel 7
Ikrafttræden
   § 21. Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. januar 1994.
_______________
* 1) Ændret ved bekendtgørelse nr. 1091 af 12. december 1996
_________________________
Bekendtgørelse nr. 1091 af 12. december 1996 indeholder følgende ikrafttrædelsesbestemmelse:
   § 2. Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. januar 1997.
 
Hent originalteksterne til bekendtgørelserne på retsinfo.dk:
1. bekendtgørelse nr. 1055 af 17. december 1993 om ejendomsformidling
2. ændringsekendtgørelse  nr. 1091 af 12. december 1996 om ændring af bekendtgørelse om ejendomsformidling
 
Publiceret: 08-09-2003