Ejendomsmægleren

Salærtaksterne

På foranledning af Konkurrencerådet blev Dansk Ejendomsmæglerforening fra omkring årsskiftet 1992/1993 bedt om at ophøre med at operere med såkaldte vejledende salærtakster. De forskellige mæglerfirmaer kan derfor meget vel tænkes at operere med forskellige takster, og du gør derfor klogt i at undersøge taksten ved at spørge hos forskellige mæglerfirmaer, inden du aftaler, hvad salæret skal være.

"Det typiske salær er nu på 3,95% af kontant-prisen, dog minimum 16.000 kr. Dertil skal der tillægges 25% moms"

Medens salæret tidligere blev aftalt som en bestemt procentdel af salgssummens nominelle størrelse, beregnes salæret nu altid som en procentdel af kontantprisen, som normalt vil være lidt lavere end den nominelle købesum.
For salg af ejerlejligheder var den nu ophævede vejledende salærtakst på 3,58% af salgssummen, dog min. 10.100 kr.
Det typiske salær er nu på 3,95% af kontant-prisen, dog minimum 16.000 kr. Dertil skal der tillægges 25% moms.

Mange mæglerfirmaer opererer dog med lidt lavere takster
end de gamle vejledende takster. Du opfordres derfor til at forhøre dig om salær hos forskellige mæglerfirmaer, inden du indgår en formidlingsaftale.

Det er i øvrigt ikke forbudt at aftale et mindre honorar end standardtaksten. Det afhænger helt af den konkrete situation og dine talenter, om du kan forhandle dig frem til et mindre salær. Du kan jo henvise til, at der ikke længere gælder vejledende salærtakster, og at der er fri konkurrence mellem de forskellige mæglerfirmaer.

"Hvis der ikke er oprettet en skriftlig salgsaftale, hvori salærets størrelse er fastsat, har mægleren som hovedregel ikke krav på salær"

Du kan f.eks. søge at få aftalt, at du kun skal betale halvt salær, hvis du selv finder køberen, eller hvis du selv viser boligen frem. Du skal være opmærksom på, at en vurdering af din bolig med udarbejdelse af en salgsopstilling og provenuberegning isoleret set typisk kun koster omkring 2.500 kr.

Den øvrige del af det samlede honorar på fx. 40.000 kr. er honorar for selve arbejdet. Jo mindre tid mægleren skal bruge på salget, desto mindre bør honoraret jo være. Det er svært, at se det rimelige i en timeløn på fx. 2.000 kr. eller mere, og en sådan timeløn kan meget vel blive resultatet, hvis du indgår en salæraftale, som udelukkende er baseret på en bestemt procentdel af kontantprisen - uanset arbejdets omfang.

I bladet Penge og Privatøkonomi april 1997 var der en artikel med overskriften: Sælg aldrig boligen for fuldt salær. Det oplyses her, at 2 ud af 3 mæglere i marts 1997 var villige til at overveje en rabat på 50%, hvis de kunne få et familievenligst hus på 150 kvm. til salg. Hvis du vælger at bruge ejendomsmægler i forbindelse med salget af din ejerbolig, vil du altid blive bedt om at underskrive en såkaldt kommissionsaftale, formidlingsaftale eller salgsaftale. Hvis der ikke er oprettet en skriftlig salgsaftale, hvori salærets størrelse er fastsat, har mægleren som hovedregel ikke krav på salær.

"Du kan også aftale, at du betaler mægleren efter tidsforbrug med et passende beløb pr. anvendt time"

Solgt eller gratis

Fra den 1. juli 2000 er den obligatoriske ordning med solgt eller gratis aftaler blevet ophævet. Du kan nu som sælger frit vælge mellem en solgt eller gratis aftale, eller en aftale, hvor du betaler et på forhånd aftalt beløb for de enkelte ydelser, og hvor du betaler annoncer og anden markedsføring efter regning - uanset om huset sælges eller ej. Du kan og bør aftale et bestemt maksimumsbeløb for markedsføringen, således at du er sikker på, at udgifterne ikke løber løbsk. Du kan også aftale, at du betaler mægleren efter tidsforbrug med et passende beløb pr. anvendt time.

Alle mæglerfirmaer tilbyder i dag en no cure, no pay - aftale, - også kaldet en solgt eller gratis - aftale eller en annoncetryghedsaftale, hvor du slet ikke skal betale noget, hvis ejendommen ikke bliver solgt til den aftalte salgspris.
Udtrykket solgt eller gratis er noget misvisende. Aftalen burde hedde "dyrere, hvis solgt, ellers gratis". Forholdet er nemlig det, at du ved sådanne aftaler skal betale et ofte betydeligt højere salær, hvis ejendommen bliver solgt. Mange mæglere beregner sig et fast markedsføringsbidrag på typisk 9-12.000 kr + moms - uanset hvad ejerlejligheden eller parcelhuset koster.

Fordelen ved no cure no pay aftalerne er naturligvis, at du slipper for at skulle betale en masse udgifter til annoncer, hvis ejendommen ikke bliver solgt. Det er vores opfattelse, at der i hvert fald er 3 ulemper ved no cure no pay-aftalerne:

1. For det første risikerer du at skulle betale et betydeligt højere salær eller et betydeligt markedsføringsbidrag, selv om der kun har været meget små annonce- og markedsføringsomkostninger, fx. fordi ejendommen bliver solgt allerede på den første annonce, eller mægleren finder køberen i sit køberkartotek.

2. For det andet er du normalt ikke selv herre over, hvor meget din bolig skal annonceres. Mægleren vil muligvis indskrænke annonceringen ret så betydeligt, da mægleren risikerer selv at skulle betale annoncerne.

3. Som den tredje ulempe vil vi nævne, at der kan være en tendens til, at mægleren vurderer ejendommen lavere, når denne skal sælges med en no cure - no pay aftale. Jo lavere kontantpris, jo lettere er ejendommen solgt, og desto mindre bliver risikoen for tab hos mægleren.

Du skal være opmærksom på, at der som hidtil er aftalefrihed med hensyn til prisen på en solgt eller gratis-aftale. Hvis mægleren fx fortæller dig, at han bestemt regner med at kunne sælge din ejendom på 6 uger, kan du tage ham på ordet og foreslå, at det faste markedsføringsbidrag skal være på 3.000 eller 4.000 kr., da dette beløb så rigeligt må kunne dække den nødvendige markedsføring i denne periode. Du kan også prøve at få indføjet i aftalen, at markedsføringssalæret nedsættes til f. eks. 4.000 kr. ekskl. moms, hvis ejendommen eller ejerlejligheden sælges inden for de første 45 dage af kommissionsperioden.

"Hvis du ikke er indstillet på at give nogen form for rabat til køberen, vil vi derfor råde dig til at få slettet ordet ca."

5 konkrete råd vedrørende salgsaftalen

Vi vil råde dig til at læse salgs- eller kommissionsaftalen grundigt igennem, inden du skriver under. Vi kan ikke gennemgå hele denne aftale, men vil blot give dig 5 konkrete råd vedrørende enkelte punkter i salgsaftalen:

1. Vi vil råde dig til at få slettet ordet ca. i angivelsen af udbudsvilkårene. Nogle mæglere skriver i salgsaftalen, at ejendommen skal søges solgt til en kontantpris eller til en bruttoydelse eller med et provenu på ca. kr. så og så meget. Dette indebærer, at du risikerer at skulle betale fuldt mæglersalær, hvis du nægter at acceptere et købstilbud, som giver dig et provenu, som er måske 5% lavere end anført i ejendomsmæglerens provenuberegning.

Hvis du ikke er indstillet på at give nogen form for rabat til køberen, vil vi derfor råde dig til at få slettet ordet ca. Du kan eventuelt tilføje, at nettoprovenuet skal udgøre mindst kr. så og så meget.

2. Mange mæglere skriver i salgsaftalen, at salæret udgør pt. 3,95 eller 2,95%. Vi vil råde dig til at få slettet ordene pt., inden du skriver under, da dette udtryk indebærer en mulighed for senere forhøjelse af den aftalte salærtakst.
Det er i øvrigt ikke forbudt at aftale et mindre honorar end standardtaksten. Det afhænger helt af den konkrete situation, om du kan forhandle dig frem til et mindre salær.

3. Vi vil vi råde dig til at lade salgsaftalen være gældende i kun 3 eller 4 måneder frem for 6 måneder, som er den længste periode, som kan aftales. De 6 måneder er altid fortrykt i salgsaftalerne, men det er naturligvis lovligt og ofte fornuftigt at aftale en kortere salgsperiode.

4. Sørg for at få en præcis annonceplan for hele salgsperioden, således at du ikke risikerer, at mægleren ikke annoncerer så meget, som du havde forudsat.

5. Endeligt vil vi råde sig til at søge at få slettet aftalen om arbejdsvederlag, hvis du opsiger salgsaftalen.

Mange tror, at de frit og uden problemer kan opsige aftalen efter fx to måneder, hvis de fortryder, at de har sat ejendommen til salg eller ønsker at skifte til en anden mægler. Hvis du imidlertid opsiger salgsaftalen, skal du normalt betale et såkaldt arbejdsvederlag, som udgør 1/4 af takstmæssigt salær. Denne aftale står fortrykt i de fleste salgsaftaler. Vi vil råde sig til at søge at få overstreget denne del af salgsaftalen, således at du frit kan opsige salgsaftalen uden at risikere at skulle betale arbejdsvederlag.